среда, 07. август 2019.

Хипотека


1.1. Појам хипотеке


Хипотека je најразвијенији облик заложног права, који са развојом тржишне привреде и приватне својине има све већи значај. Овај институт, кроз могућност залагања омогућава да лица која имају непокретну имовину буду кредитно способнија, а сама та могућност ствара бројне погодости.[1]
Ми немамо домаћу ријеч за хипотеку,  већ користимо грчку ријеч, која представља кованицу ријечи „hypo“ – испод, под, и „tithemi“ – ставити, подложити, а њихов заједнички смисао је „ставити ствар под нечију власт“.[2] Термин хипотека је данас општеприхваћен, и у нашем позитивном праву законодавац одређује хипотеку као „заложно право на непокретности“.[3]
Заложно право се увијек конституише или на праву својине (ручна залога и хипотека), или на другом праву (заложно право на правима). У упоредном праву је прихваћено схватање да је предмет хипотеке право својине, али и схватање да је предмет хипотеке непокретна ствар, што је посљедица поистовјећивања својине са објектом (тзв. материјализација права својине).
Хипотека је стварно право на туђој непокретности, која овлашћује хипотекарног повјериоца да ради наплате потраживања, захтијева продају хипотековане непокретности на законом одређени начин, без обзира у чијем се посједу и својини ствар налази у моменту продаје[4] и да из добијене вриједности наплати своје потраживање прије обичних и прије хипотекарних повјерилаца са каснијим рангом.[5]

Хипотеком као заложним правом се оптерећује непокретност која представља предмет хипотеке. За разлику од облигационо-правних средстава обезбјеђења, овдје је ријеч о стварно-правном средству обезбјеђења потраживања јер се гарантује вриједношћу предмета хипотеке. Хипотека је акцесорног карактера  и увијек прати неко дуго право, које се сматра главним, што значи да хипотека не може постојати самостално.[6]
У односу на ранији Закон о основним својинско правним односима ( у даљем тексту: ЗОСПО)[7], доношењем ЗСП, уведене су бројне новине.  Разлози који су претходили потреби за доношењем новог закона произишли су из промјена у друшвено-економским односима, а посебно је било значајно укидање друштвене својине.
Приликом доношења новог закона, сматрамо, да је хипотека требало да се издвоји и по угледу на сусједне земље, да се донесе посебан закон о хипотеци. Посебан закон који би регулисао хипотеку учинио би да правне норме буду прегледније, а самим тим и јасније без евентуалних дилема. Без доношења посебног закона било би ефикасније да  се хипотека одвојила од заложног права на покретним стварима и другим правима.
Хипотека је заложно право које се темељи на истим начелима као и ручна залога (акцесорност, официјелност, специјалност и недјељивост). Постоје одређене разлике, односно одређене специфичности између ових врсти заложног права. Једна од специфичности огледа се у другачијем средству публицитета, упису у јавну евиденцију код хипотеке умјесто преноса државине код ручне залоге. Затим, за разлику од ручне залоге, хипотекарни повјерилац нема право да непокретност употребљава нити убира плодове са ње, а нема ни право државине непокретности.

 1.2. Историјски настанак и развој хипотеке

Хипотека произилази из претходно засноване облигације: „Облигација се у праву обично сматра као имовинско-правни однос који настаје између два или више лица, на основу којег једно лице (повјерилац) има право да од другог лица (дужника) захтијева да овај нешто учини, изврши одређену радњу, односно да се уздржи од неке чинидбе што би иначе овај имао право да у другим околностима учини, а с друге стране, дужник се обавезује да изврши одређену чинидбу, односно уздржи од одређене чинидбе коју би у другим околностима имао право да учини“.[8]
Потраживање и дуг код облигације се посматрају као јединствена цјелина, односно потраживање не може постојати ако нема дуга и обрнуто, не може да се дугује када нема потраживања.
Управо да би се избјегли проблеми због неиспуњења или неуредног испуњења, уговорне стране често уговарају посебна средства којима се обезбјеђује правилно испуњење уговора. Ова средства обезбјеђења, којима уговорне стране прибјегавају, нису продукт савременог права, него су позната још од римског периода.
Појам хипотеке који се издефинисао имао је изузетно дуг развојни пут. Враћајући се у прошлост, зачеци хипотеке сежу из периода прије наше ере. Она је пролазила кроз бројне фазе, па су њени облици и специфичности, у различитим земљама и историјским периодима усавршавани, али су коријени и суштина остали исти до данашњих дана.
У Старој Грчкој у Законима Солуна из 594. године прије наше ере, први пут је употријебљен термин „хипотека“. Дракон је још 621. године прије наше ере увео сурове казне (познате као ˝драконске казне˝) за угрожавање приватне својине и неиспуњавање обавеза.
Спроводећи своје чувене регулаторне реформе, Солон, један од седам грчких мудраца, увео је слободу завјештања имовине по своме нахођењу. Раније је гарант по обавезама био дужник као личност, коме је у случају неиспуњења обавеза по дугу слиједило ропство.[9] У циљу превођења обезбјеђења из личне у имовинску одговорност, он је увео да се на имањима дужника постави стубић са натписом да то земљиште служи као обезбјеђење права кредитора у новчаном износу. Управо тај стубић назван је хипотека. На том стубићу су уписивани сви дугови власника земље, чиме је обезбјеђивана одговарајућа јавност - информације заинтересованим лицима из локалне средине.[10] Временом је термин ˝хипотека˝ почео означавати залог и покретних ствари, да би се касније поново везао само на залог некретнина.
Кључни историјски допринос у развоју хипотеке, хипотекарних банака и хипотекарног законодавства дало је римско право (Римска империја 1. вијек н.е.), којим је официјелно уведена у праксу залога некретнина, као инструмент обезбјеђења потраживања. Суштинска карактеристика римске хипотеке била је у томе што је кредитор имао непосредан однос према заложеној некретнини. Он је указивао веће повјерење некретнини, него физичком лицу,[11] односно некретнина му је била ˝одговорнија˝ за дуг дужника, од њеног власника (дужника). При томе, еволутивно су биле развијене три форме хипотекарног обезбјеђења (фидуција, пигнус и хипотека).[12]
Фидуција (лат. fiducija - посао с повјерењем) је означавала предају заложене имовине (одмах при узимању кредита) у повјериочеву својину, с тим да се он обавезивао да ће приликом исплате дуга ту ствар поново пренијети дужнику. У овим случајевима дужник није имао никакву заштиту, па је повјерилац сам одлучивао шта му је повољније - да ли ће од дужника тражити исплату дуга или задржати имовину.[13]
Прогресивнија развојна фаза имовинског обезбјеђења - пигнус (лат. pignus - неформални залог) означавала је предају заложене имовине кредитору, не у својину, већ на располагање и то само (практично на чување, не и коришћење) у својству гаранције наплате дуга, што је била већа заштита дужника од самовоље кредитора. Кредитор је задржао право да за случај неизмиривања обавеза по кредиту прода (никако не задржи за себе) некретнину, а евентуалну разлику средстава врати дужнику. Ова форма залоге обезбјеђивала је сигурност кредитору у погледу враћања кредита, али је кредитору стварала и одређене проблеме у управљању некретнином, истовремено лишавајући дужника могућности коришћења залоге у циљу лакшег враћања зајма.
Трећа, може се рећи, револуционарна фаза римске залоге била је хипотекарна, која је подразумијевала задржавање права владања и коришћења заложене имовине од стране дужника до момента наплате потраживања. При томе, залог је могао бити и покретна и непокретна имовина. Међутим, ова хипотека није имала два битна својства у односу на савремену хипотеку - специјалност и јавност. Римска хипотека имала је прост договорни карактер - споразум кредитора и дужника, касније потписан и од три свједока, тако да кредитор није био увјерен да иста некретнина већ није оптерећена залогом. При томе је први (по времену) хипотекарни кредитор једини имао право да прода некретнину. Остали, млађи кредитори су долазили на његово мјесто и били у неповољнијем положају.[14]
Остављање имовине у власништву дужника поставило је основу за формирање принципијелно новог односа у кредитирању на бази обезбјеђења потраживања залогом некретнина. При томе се посебно наглашава улога државе, као регулатора хипотекарних процеса, како би се обезбиједио принцип равноправности уговорних страна хипотеке.
Након вишевијековног дисконтинуитета, римска хипотека свој нови буран развој остварује у средњем вијеку, гдје налази своје мјесто у законодавству појединих земаља, током неколико сљедећих вијекова, при чему је појам хипотека био везан само за залогу некретнина (не и покретне имовине).
Савремено хипотекарно право настаје у 18. и 19. вијеку као продукт развоја заложног права у различитим правним системима, а циљ је био да се створи такав облик обезбјеђења, који ће максимално осигурати правни положај повјериоца, а што мање оптеретити дужника.
На нашим просторима хипотека је први пут уписана у Србији и то Уредбом о интабулацији из 1839. године[15], по којој је могла настати без пристанка дужника.[16]  Због низа недостатака 1854. године донесена је нова Уредба о интабулацији, [17] која је постала саставни дио Српског грађанског законика.[18] Послије тога хипотека је била регулисана Српским грађанским закоником, којим је као и данашњим ЗСП регулисана у  оквиру заложног права.[19] Општи имовински законик за Црну Гору је детаљније регулисао хипотеку, која се стицала уписом у судске заставне књиге.[20] [21]
Развој капиталистичких односа и приватне својине у Европи означио је нову развојну етапу хипотеке, која се региструје у јавним евиденцијама непокретности. Биљежи се јача улога државе у законском регулисању пословања хипотекарних институција развијених земаља. У Србији, хипотека и хипотекарне институције имају своју дугу историју и еволуцију у самој регулацији. Савремено српско законодавство о хипотеци и повезаним питањима хипотекарног кредитирања, у доброј мјери је хармонизовано са развијеним свијетом гдје хипотека има огроман значај (како за дужнике, кредиторе, инвеститоре, државу, тако и за укупну економију и друштво у цјелини). Највећи значај има, свакако, у најразвијенијој земљи свијета - са највећом укупном вриједношћу некретнина и најразвијенијим хипотекарним тржиштем.[22] 


Предмет хипотеке могу бити непокретне ствари које се налазе у правном промету (односно могу се уновчити), о којима се воде јавне евиденције непокретности, јер повјерилац има овлаштење да у складу са законом тражи намирење из вриједности оптерећене хипотеком, које се може реализовати само продајом некретнине. Предмет хипотеке је некретнина са свим својим дјеловима, плодовима док се ти плодови не одвоје. Такође, предмет хипотеке могу бити права на непокретностима која се могу уновчити, што значи  да  личне служности (непреносива права), стварне служности (неодвојив супстрат повласног добра)[23] или право прече куповине  (неотуђива права моћи без редне вриједности), не могу бити предмет хипотеке.
Предмет хипотеке се проширује примјеном правила о екстензивности хипотеке, што чини њену битну карактеристику,[24] чиме се побољшава положај хипотекарног повјериоца. Екстензивност у погледу предмета хипотеке означава проширење дејства хипотеке на накнадно настала повећања вриједности оптерећене некретнине.
Питање екстензивности хипотеке се може посматрати у ужем и ширем смислу. Екстензивност у ужем смислу је посљедица примјене правила accessorium sequitur principali“ ( припадак дјели судбину главне ствари), и подразаумијева постојање хипотеке на неодвојеним плодовима, како природним тако и цивилним (нпр. производи ратарских култура, плодови воћњака, итд.), на саставне дијелове ствари (нпр. уређај за наводњавање, за заштиту од ерозије, итд.) и на припатке – пертиненције хипотековане ствари (нпр. пољопривредно оруђе, помоћна постројења, итд.).
Енстензивност у ширем смислу значи да се хипотека простире и на сва накнадна побољшања, како вјештачка тако и природна, која представљају све облике повећања вриједности непокретности настале након оснивања хипотеке. Природна побољшања настају без људске активности (нпр. одрон земље), док вјештачка побољшања настају људским фактором. Оно је посљедица примјене правила suprerficies solo cedit“, све што је у чврстој вези са земљиштем дијели његову правну судбину, с тим да је за ову екстензивност неопходно да ова побољшања повећају вриједност хипотековане некретнине.
Дејство хипотеке може се проширити и на потраживање обезбијеђено хипотеком, што подразумијева проширења дејства обезбијеђења хипотеком, и на сва каснија увећања главног потраживања, као и на нова која су произашла из главног потраживања, које се осигурава хипотеком.
Предмет хипотеке може бити некретнина са сувласничким удјелима, када се третира као хипотека на цијелој некретнини,[25] с тим да је за оснивање хипотеке на некретнини која је у сувласништву потребна сагласност свих сувласника.[26] У случају да власник заложи своју некретнину која касније постане сувласништво више лица, сваки сувласник одговара за цијели износ.
Предмет хипотеке је и некретнина на којој постоји заједничка својина два или више лица (нпр. некретнина стечена у брачној заједници заједничким радом брачних супружника) и она се хипотекарно може заложити само уз сагласност свих заједничара.[27] [28] У овом случају не може се засновати генерална хипотека, чиме би били угрожени интереси дужника, а постојала би и опасност од скривених залога.[29]
Предмет хипотеке могу да буду стан и пословне просторије, под условом да грађевина у којој се оне налазе буде уписана у јавну евиденцију непокретности, а истовремено треба да је уписана и етажна својина дужника на грађевинским парцелама.[30] Право надоградње, које произилази из установе етажне својине, а по својој природи је подврста права грађења, такође, може се хипотекарно заложити.[31]
Предмет хипотеке је некретнина, односно читаво земљишнокњижно тијело, које се уписује у посебни земљишнокњижни уложак. Уколико власник жели да оптерети неку од земљишнокњижних честица или дио зграде, поједине станове или пословне просторије по проведеном поступку физичке диобе, мора извршити њихово издвајање из земљишнокњижног тијела и уписати их у нови земљишнокњижни уложак.
С обзиром да смо навели шта не може бити предмет хипотеке, рећи ћемо да предмет хипотеке не може бити ни зграда без одобрења за грађење,[32] јер се може уклонити без накнаде по рјешењу надлежног управног органа. Исто тако, предмет хипотеке не могу бити општа добра,[33] јер она не могу бити ни објекат права својине и других стварних права.
Предмет хипотеке не могу бити ни оне некретнине које су изузете од извршења. Одредбом члана 79, става 1 Закона о извршном поступку[34], прописано је да предмет извршења не може бити пољопривредно земљиште у површини од 5000 м², те да се ова одредба не односи на остварење новчаних потраживања обезбјеђених хипотеком.
Предмет хипотеке може бити и право грађења, јер је оно у правном погледу изједначено с некретнином.[35] Право грађења се оснива са првим ранг мјестом и оно га задржава док не престане. Хипотека на праву грађења треба да буде испред хипотеке на земљишту и кад је ова раније уписана, па у том случају хипотекарни повјерилац треба да дâ сагласност да његова хипотека по рангу буде иза права грађења. Право грађења има двоструку правну природу: то је с једне стране стварно право на туђем земљишту, док је с друге стране самостална некретнина, и ова друга карактеристика пружа могућност његовом титулару да га оптерећује. У том случају зграда која се гради саставни је дио права грађења и самим тим, ако је оно оптерећено хипотеком повећава се вриједност објекта хипотеке на праву грађења. Право надоградње је подврста права грађења, па се и оно као и право грађења може хипотекарно заложити. Хипотека на праву надоградње прелази на надограђени дио непокретности и на право сусвојине[36] непокретности.

1.4. Оснивање хипотеке


Оснивање хипотеке регулисано је одредбама ЗСП, према којим хипотека настаје уписом тог права у јавну евиденцију непокретности, ако посебним законом није другачије одређено.[37] [38] Поред начела јавности, начела поуздања, начела легалитета, начела формалности, начела обавезности и начела одређености, једно од суштинских начела јавних евиденција непокретности је начело уписа према коме се стварна права на некретнинама стичу уписом.[39] [40] На тај начин се публикује да је одређена некретнина оптерећена хипотеком, чиме је искључена могућност да трећа лица истичу да им је та чињеница била непозната. Дејство начела повјерења треба да мотивише носиоце права да изврше упис у јавну евиденцију непокретности много ефикасније од прописане обавезе уписа.[41] ЗСП третира упис као законити начин стицања, само ако се ради о стицању на основу правног посла. Закон о премјеру и катастру Републике Српске, регулише ово начело на битно другачији начин.[42] Неконсеквентна примјена начела уписа и могућност ванкњижног стицања значајно су утицали на неажурност јавних евиденција непокретности. [43]
„Добровољно заложно право не непокретностима (добровољна уговорна хипотека) и на праву које је изједначено с непокретношћу повјерилац стиче укњижбом тог права у јавну евиденцију, ако посебним законом није другачије одређено“[44]. Дакле, начин стицања хипотеке има конститутивно дејство и представља законит начин стицања (modus acquirendi).[45] Хипотека се на сличан начин стиче и у њемачком праву, [46] док је у француском праву[47]  за стицање хипотеке довољно постојање пуноважног уговора.[48] Овај уговор мора бити овјерен у складу са законом, у супротном долази до ништавости уговора, а исти чува чувар хипотеке у оквиру Министарства финансија.
Посљедица начина оснивања добровољног заложног права на некретнинама уписом у јавну евиденцију непокретности примјењује се и на промјене и престанак заложног права на непокретностима до којих долази на основу правних послова.[49]
Из овог произилази да се хипотека стиче уписом, који се односи на безусловно и коначно стицање, ограничење и престанак књижних права. Хипотека се уписује у теретни лист (В), а пуноважан упис зависи од тога да ли је постојан и законит правни основ (iustus titulus) на коме се она заснива.  Упис се врши у складу са  општим условима,[50]  на основу исправе која садржи  законит правни основ, ознаку износа потраживања и висину камате, изузев максималне хипотеке гдје је означен највиши износ, затим опис књижног тијела на коме се хипотека успоставља. Исто тако мора да садржи изјаву књижног претходника (clausula intabulandi) која се може дати у посебној исправи, која по форми и садржини мора бити подобна за упис.[51] Изричит пристанак дужника или трећег лица да се некретнина оптерети хипотеком саствани је дио уговора и без њега уговор не представља закониту правну основу за  упис  хипотеке у јавну евиденцију непокретности.[52] Самим уговором се не може основати хипотека, баш као ни самим уписом у јавну евиденцију непокретности без пуноважног уговора. Из овога произилази да је упис хипотеке у нашем праву каузалан.
Међутим, уколико нису испуњене претпоставке за упис, а затражен је упис хипотеке на непокретности, она ће се основати предбиљежбом ако су испуњени услови под којим та правила допуштају предбиљежбу,[53] јер „Предбиљежба је упис којим се условно стичу, преносе, ограничавају или престају стварна права на непокретностима“.[54]
Предбиљежба је условни упис у јавну евиденцију непокретности, а производи правна дејства уписом, с тим да су они условљени накнадним оправдањем, јер у моменту подношења приједлога нису биле испуњене све претпоставке. Предбиљежба се оправдава отклоњањем сметњи за упис права које су постојале у тренутку уписа предбиљежбе, односно накнадним достављањем доказа о испуњењу услова. По упису предбиљежбе, дозвољени су уписи како против предбиљежбиног имаоца права, тако и против уписаног имаоца права оптерећеног предбиљежбом, с тим да су ови уписи условљени оправдањем.
Основни смисао предбиљежбе је стицање првенства реда за настанак, промјену или престанак уписаног права у оним случајевима када нису испуњене претпоставке за упис. Предбиљежба хипотеке ће се дозволити само када су довољно одређени и исправом доказани потраживање и правна основа хипотеке.
Поставља се питање какав ће значај имати предбиљежба хипотеке, када се исти ефекат може постићи забиљежбом првенственог реда. Хипотека која је предбиљежена још увијек није хипотека и не даје повјериоцу положај обезбијеђеног повјероца. Кредитор ће, у правилу, ипак одобрити кредит тек послије уписа.
Хипотеку је могуће основати и споразумом странака у извршном поступку, а у складу са одредбама члана 230. Закона о извршном поступку Републике Српске, (чланови 251а-251ф).[55] Основни задатак суда у овом случају јесте да утврди постојање потраживања, да би потписивањем записника, који има снагу судског поравнања, створена и обезбијеђена извршна исправа потребна за упис.
Слабост споразумне хипотеке је у томе што овај поступак, с обзиром на учешће суда, тражи доста времена и сложеније је него закључење уговора.
Почетком марта 2007. године, у Републици Српској са радом су почели нотари, који су преузели значајан дио послова које су до тада обављали други надлежни органи. У свој дјелокруг послова преузели су и могућност да се на основу нотарски обрађене извршне исправе успостави хипотека на одређеној некретнини,  а самим тим се и  споразумна хипотека показала сувишном.
Законом о нотарима,[56] предвиђено је да су нотарски обрађене исправе извршне уколико су сачињене у прописаној форми и ако су састављене о неком потраживању, а дужник је у исправи пристао на извршење без одлагања.[57] Ако је у јавним евиденцијама непокретности уписана хипотека на основу нотарски обрађене исправе, повјерилац може у сврху плаћања обезбјеђеног потраживања непосредно након доспјелости захтијевати извршење на тој некретнини, уколико је дужник у оригиналу на ово пристао.[58] И овдје је начин стицања упис у јавну евиденцију непокретности.
Законом је предвиђена и могућност принудног судског заложног права, које се оснива на основу одлуке суда донесене у поступку принудног осигурања потраживања.[59] Законодавац прописује да ко на основу судске одлуке стекне заложно право на непокретности, стиче право уписа у јавну евиденцију непокретности.[60] Судско заложно право на некретнинама стиче се забиљежбом извршења на некретнинама[61] и то у моменту уписа.[62] Упис забиљежбе има карактер правне посљедице - тражилац извршења стиче право намирења и након уписа у јавну евиденцију непокретности није могуће проводити посебан поступак извршења на тој некретнини за намирење другог повјериоца.[63]  Предмет судског заложног права је цијела непокретност која се може продати у извршном поступку. За спровођење рјешења о извршењу надлежан је суд на чијем подручју се непокретност налази.[64]
Предвиђена је и могућност да се заложно право оснује и на основу закона, када су испуњене одређене претпоставке. На овај начин оно се оснива према одредбама предвиђеним посебним законима.[65] Једна од основних карактеристика хипотеке, начело публицитета повезано са уписом у јавну евиденцију непокретности, овдје није примарно. Наиме, у пракси законско заложно право се најчешће не уписује у јавну евиденцију непокретности. Сам закон прописује да ће се заложно  право на непокретности уписати у јавну евиденцију непокретности на захтјев заложног повјериоца.[66] Треће лице које хоће да купи некретнину често не може сазнати оно што је најважније, а то је колико износи потраживање обезбијеђено законском хипотеком, колико има законских хипотека на тој некретнини, што може да доведе до великих проблема. Управо да би се обезбиједила сигурност, и да би трећа лица била упозната са постојањем законске хипотеке потребно је норимирати обавезност уписа законске хипотеке. Да би се избјели бројни проблем, законодавац у Републици Српској је регулисао да ће се законско заложно право оснивати према одредбама предвиђеним посебним законом,  као и  да ће се законско заложно право на непокретности уписати у јавну евиденцију непокретности на захтјев заложног повјериоца.[67] Законом о пореском поступку Републике Српске[68] регулисана је законска хипотека у случају да ако порески обвезник не плати пореску обавезу истеком законског рока за плаћање пријављених обавеза или у року одређеном у извршном рјешењу о утврђивању обавезе, у корист Пореске управе покреће се поступак успостављања законске хипотеке на непокретностима обвезника ради обезбјеђења наплате обавеза истеком рока за плаћање пореских обавеза.[69] Такође, регулисано је да се законска хипотека заснива  даном уписа  у јавну евиденцију непокретности, а брише се након измирења исплаћених пореских обавеза.[70] Оваквим регулисањем законске хипотеке  досљедно је примјењено начело уписа.[71]
Законом је прописано да повјерилац потраживања осигураног заложним правом на непокретности може, у границама свог права на намирење из те непокретности, основати на постојећој хипотеци надхипотеку у корист трећег лица, уз обавезу да писмено обавијести заложног дужника.[72] Да би надхипотека настала потребно је да се изврши њен упис у јавну евиденцију непокретности гдје је уписана и хипотека. Упис надхипотека има констутивно дејство и траје колико траје и хипотека, а надхипотекарни повјерилац има права колико има и хипотекарни повјерилац.

1.5. Садржај хипотеке


Садржај хипотеке чине права (овлаштења) и обавезе хипотекарног повјериоца и хипотекарног дужника. За хипотекарног повјериоца хипотека се манифестује као скуп права, а одређене обавезе настају тек у фази гашења хипотеке. За хипотекарног дужника хипотека представља ограничење права својине на непокретности, односно он првенствено има одређене обавезе,  док су његова права секундарног карактера.
Права и обавезе хипотекарног повјериоца и дужника регулисане су одрадбама ЗСП.[73] Права и обавезе учесника хипотекарног односа су  пренос потраживања, заложно право без државине, одржавање вриједности залога, цивилни плодови непокретности, овлаштења у погледу залога права, право намирења, право првенства, право сљедовања, право у случају смањења вриједности предмета хипотеке.
Уколико се потраживање, осигурано хипотеком, пренесе по било ком правном основу на друго лице, с тим се уједно преноси и хипотека, осим ако законом није другачије одређено.[74] Ова законска норма је посљедица начела акцесорности, које је основно начело заложног права, јер потраживање и заложно право чине нераскидиву цјелину.[75] Самим преласком потраживања (уступањем, цесијом) прелазе на новог повјериоца и споредна права, а самим тим и заложно право.[76] Уколико се заложно право пренесе мимо потраживања, такав посао је ништаван, а исте су правне посљедице преношења потраживања без заложног права. Међутим, потраживање ће прећи на новог повјериоца без заложног права које га осигурава, ако је правни основ преласка такав да искључује и прелазак заложног права. У том случају заложно право ће престати, јер не може да самостално егзистира.
Хипотека као заложно право се разликује од ручне залоге, јер повјерилац потраживања осигураног заложним правом на непокретности (хипотекарни повјерилац) нема право на државину заложене непокретности, нити има право да убире и присваја њене плодове и друге користи од ње, или било како употребљавати ту непокретност.[77] Овдје је хипотекарни дужник у повољнијем положају, јер предмет хипотеке остаје у државини дужника, поготово ако је заложена некретнина једини извор прихода, те хипотекарни повјерилац нема право да убире плодове, за разлику од залоге на покретним стварима када могу уговорити супротно. Иако је обим права хипотекарног повјериоца у овом случају мањи у односу на ручну залогу, није могуће уговорити  другачије у односу на претходно правило.[78]
Одредбе ЗСП о правном положају хипотекарног повјериоца примјењује се и на повјериоце чије је потраживање обезбијеђено судским или законским заложним правом на покретној ствари односно регистарским заложним правом,[79] пошто они, у принципу, имају исти статус као и овај повјерилац.
Код хипотеке нема предаје државине предмета хипотеке, већ се она и даље налази код хипотекарног дужника, с којом он самостално располаже, уз обавезу да својим понашањем не умањује вриједност заложене непокретности.[80] У случају да хипотекарни дужник чини нешто што би угрозило вриједност непокретности оптерећене хипотеком, хипотекарни повјерилац има право да захтијева да суд наложи хипотекарном дужнику да се уздржи од таквих радњи,[81] а у супротном може захтијевати принудну наплату хипотеком осигураног потраживња и прије његове доспјелости.[82] Права хипотекарног повјериоца за заштиту предмета хипотеке су прије свега, усмјерена на очување вриједности прадмета хипотеке, а тек ако се смањење не спријечи, постоји могућност пријевременог намирења.

1.6. Престанак хипотеке


Хипотека не престаје ipso iure  престанком потраживања. Престанком потраживања обезбјеђеног хипотеком, власник заложене некретнине може захтијевати брисање хипотеке из јавне евиденције непокретности. Разлог овога јесте акцесорни карактер хипотеке, када испуњењем обавезе од стране дужника или престанком потраживања на неки други начин, престаје и правни основ на коме се заснивала хипотека. Да би се хипотека избрисала из јавне евиденције непокретности потребна је брисовна дозвола хипотекарног повјериоца,[83] а у случају да повјерилац неће да дâ брисовну дозволу власник некретнине може путем суда тражити одлуку која ће замијенити његову сагласност.


1.6.1. Одступање од начела недјељивости хипотеке


Хипотека је стари институт грађанског права који се годинама прилагођавао. Ово се огледа у чињеници да је напуштено старо начело недјељивости хипотеке, по коме је заложно право по својој природи недјељиво. Начело недјељивости  подразумијева да залога осигурава цијело обезбијеђено потраживање,[84] а да читава заложна ствар са свим њеним саставним дијеловима и припацима осигурава потраживање повјериоца.[85]
Закон о стварним правима одступа од овог начела  у случају смањења потраживања, када суд може, на приједлог хипотекарног дужника, допустити да се хипотека ограничи  на један или више предмета залога који су довољни за осигурање преосталог потраживања.[86] Одступање од овог начела предвиђено је и у случају да ако се отуђи дио непокретности који је мањи од једне петине потраживања, повјерилац се не може противити отуђењу и ослобађању тог дијела непокретности од заложног права, уколико заложни дужник даје одговарајуће осигурање за тај дио или остатак непокретности пружа довољно осигурање.[87]
Раније дужник није имао право да захтијева враћање цијеле заложене ствари ни враћање дијела у ситуацији када је исплатио само дио дуга. У неким грађанским законима заузети су ставови по којима начело недјељивости не треба третирати тако строго и круто. Поред предности које има с једне стране, дужник има право на повраћај ствари када је то могуће, под условом да тај дио или преостала ствар представља довољно обезбјеђење за повјериоца, док  начело недјељивости с друге стране, је и оправдано својом сврхом, да утиче на дужника да у цјелости испуни своју обавезу.

1.6.2. Располагање неизбрисаном хипотеком


Хипотека је несамостално право, јер зависи од постојања потраживања, што значи да престанком потраживања престаје и хипотека.[88] Иако намирење или други начин престанка потраживања доводе до престанка и хипотеке, ипак хипотека постоји све до њеног брисања из јавне евиденције непокретности. И док је према раније важећим прописима у Босни и Херцеговини ово привремено стање могло завршити само брисањем хипотеке, ЗСП је омогућио да власник оптерећене некретнине располаже са исплаћеном, а не избрисаном хипотеком. Ако власник некретнине може потврдом о плаћању доказати да је потраживање намирено он може захтијевати брисање хипотеке или пренијети хипотеку на ново потраживање које није веће од уписане хипотеке која није брисана.[89] У том случају повјериоци  нижег ранга се не помјерају унапријед.[90]
Власник хипотеком оптерећене непокретности се не може одрећи права располагања хипотеком  при оснивању хипотеке, али ако се власник касније уговором некоме обавезао на брисање одређене хипотеке,[91] и то је у јавној евиденцији непокретности забиљежено код те хипотеке, он таквом хипотеком не може располагати.[92]
Могућност располагања хипотеком је за власника вишеструко корисно, с обзиром на мјесто у реду првенства, чиме му се повећава кредитна способност, а то му отвара могућност добијања кредита под повољним условима. На мјесту у првенственом реду неизбрисане хипотеке могуће је основати и више хипотека ради осигурања више потраживања и то у корист више повјерилаца, с тим да укупна висина потраживања не смије бити већа од потраживања које је престало.[93]
Да би пренос хипотеке био ваљан потребно је испунити неколико услова. Прво, осигурано потраживање мора престати, исплатом, одрицањем, конфузијом или на било који други начин, при чему треба водити рачуна да одредба члана 181, става 4 ЗСП[94] регулише ситуацију у којој потраживање постоји. Друго, повјерилац мора имати признаницу или другу исправу којом доказује престанак потраживања. Треће, он неизбрисаном хипотеком може осигурати само потраживање које је мањег или истог износа као првобитно, а никако веће. Четврто, ово је право на извјестан начин временски ограничено, односно траје од када је потраживање престало па све до брисања хипотеке.[95]
Уколико након престанка осигураног потраживања па до брисања хипотеке, која de facto постоји у корист власника непокретности, оптерећена непокретност буде предмет извршења и прода се у извршном поступку ради намирења новчаних потраживања других повјерилаца или се над њом успостави принудну управа, неће се узимати у обзир, иако није избрисана. [96]

1.6.3. Забиљежба задржавања првенствeног реда


Власник непокретности може у случају брисања хипотеке истовремено извршити у јавној евиденцији непокретности забиљежбу с којом је за упис нове хипотеке до висине избрисане задржан првенствени ред за вријеме од три године од одобрења те забиљежбе. Закон о стварним правима прописује да забиљежба задржавања дјелује и према новом власнику. [97] [98] Постоји могућност да је извршено задржавање првенственог реда, а да нова хипотека није још уписана, те да је прије уписа нове хипотеке покренут извршни поступак. У том случају задржавање се не узима у обзир, ако није искоришћено прије забиљежбе рјешења којим је допуштена пљенидба на тој непокретности ради наплате нечијих новчаних потраживања.
Власник непокретности може захтијевати упис хипотеке за ново потраживање у првенственом реду и до висине потраживања хипотеке којом је непокретност оптерећена.[99] Нова хипотека ће имати правно дејство једино ако се брисање првобитне хипотеке упише у року од годину дана од одобрења уписа нове.[100] Ако стара хипотека у том периоду не буде брисана, нова хипотека ће се брисати по службеној дужности.
Ова се могућност може користити за репрограмирање задужења међу истим хипотекарним повјериоцем и власником некретнине, али и између новог хипотекарног повјериоца и власника некретнине. Уколико се ова правна радња врши са новим повјериоцем, онда се у договору са њим уписује условна хипотека на мјесту старе, и нови повјерилац има гаранцију да ће нова хипотека бити уписана у рангу првенства који ће постати ослобођен брисањем старе хипотеке. Са брисањем старе хипотеке, он аутоматски постаје нови хипотекарни повјерилац.
У случају да стара хипотека оптерећује више некретнина, нова ће производити правне учинке само ако се старија хипотека избрише на свим некретнинама које терети.

1.7. Хипотека у упоредном праву

1.7.1. Хипотека у Републици Србији


Република Србија донијела је посебан Закон о хипотеци[101] који  дефинише хипотеку на сљедећи начин: "Хипотека је заложно право на непокретности, које овлашћује повериоца да, ако дужник не исплати дуг о доспелости захтева наплату потраживања обезбеђеног хипотеком (у даљем тексту: потраживање) из вредности непокретности, пре обичних поверилаца и пре доцнијих хипотекарних поверилаца (у даљем тексту: поверилац), без обзира у чијој својини се непокретност налази."[102] Из овакве дефиниције произлази да је хипотека стварно-право средство обезбјеђења које имаоца овлашћује првенствено на намирење обезбијеђеног потраживања из вриједности заложене непокретности, које је снабдијевено правом сљедовања. Другим ријечима, "укоријењено је у ствари".
Хипотека није потраживање, она у себи не садржи захтјев за исплату суме новца (тај захтјев "позајмљује" из обезбијеђеног потраживања), већ садржи овлашћење повјериоца да захтијева продају оптерећене непокретности и дио добијене цијене искористи како би намирио обезбијеђено  потраживање. Она је акцесорна у односу на потраживање чијем обезбјеђењу служи, јер управо то потраживање одређује износ који хипотекарни повјерилац може наплатити из суме добијене продајом хипотековане непокретности, тако да би без њега хипотека била бесмислена.
Закон о хипотеци садржи и одредбе о начелу недјељивости хипотеке,[103] по којем хипотека опстаје на свим новонасталим дијеловима непокретности, а власник оптерећене непокретности може да тражи испис (брисање) тек уколико обезбјеђено потраживање буде испуњено у потпуности.[104]
Законом о хипотеци предвиђено је да предмет хипотеке могу бити:
„1) непокретна ствар (право својине на земљишту, грађевинском објекту и сл.);
2) дио непокретне ствари, у складу с одлуком о диоби;
3) сусвојински удио у непокретној ствари;
4) посебан дио зграде на коме постоји право својине, односно друго право које садржи право располагања (стан, пословне просторије, гаража, гаражно мјесто и др.);
5) право на земљишту које садржи овлашћење слободног правног располагања, а нарочито право грађења, право прече градње, или располагања у државној, односно друштвеној својини;
6) објекат у изградњи, као и посебан дио објекта у изградњи (стан, пословне просторије, гаража и др.), без обзира да ли је већ изграђен, под условом да је издато правноснажно одобрење за градњу у складу с законом којим се уређује изградња објеката“.[105]
Већ из стилизације прве тачке става 1 члана 3 ЗХ види се да земљиште и зграда нису јединствен објект права, тако да је, бар теоријски, могуће одвојено заложити зграду и земљиште на којем се она налази.[106] Исто тако, законодавац инсистира на теоријском ставу који иде за тим да хипотека не оптерећује ствар већ право својине на ствари, који је у крајњој консеквенци неприхватљив, али не ствара практичне проблеме. Ово инсистирање на теоријском детаљу сакрило је много већи проблем - непримјењивање начела superficies solo cedit у српском праву, тако да је питање јединства непокретности (појма непокретности) остављено за неке друге прописе, док је одредба ЗХ довољно широко постављена да може да обухвати све оно што се данас у Србији сматра непокретношћу.
Што се права грађења тиче, оно је и даље непознаница за српске прописе и већину српских правника (за разлику од стварног терета, који је подједнако непознат, право грађења се у ЗОСПО ни не помиње), па није сасвим јасно на шта се мисли кад се ово право изричито помиње као могући предмет хипотеке.
Овдје се мисли на право грађења у оном смислу у којем оно постоји у континенталним правним системима (Baurecht, superficies), уз напомену да је то право, односно његов еквивалент у Србији под називом „закуп грађевинског земљишта“ предвиђен прописима о изградњи. У сваком случају, услов да би право грађења могло да буде хипотековано је, прво, да његов носилац може њиме правно да располаже (што се истиче у Закону о хипотеци), друго, да то право има извјесну тржишну вриједност из које би се хипотекарни повјерилац могао намирити, те треће, да је то право уписано у јавну евиденцију непокретности на начин који омогућава регистрацију хипотеке која га оптерећује.[107]
Прва значајна новост коју је ЗХ увео у српско хипотекарно право јесте могућност залагања објекта у изградњи, односно посебног дијела објекта у изградњи, без обзира на то да ли је изградња објекта већ довршена, под условом да је за изградњу издато правноснажно одобрење за градњу. Потреба за оваквим предметом хипотеке проузрокована је аномалијом српског земљишног права, односно непримјењивање начела superficies solo cedit на подручјима која обухватају грађевинско земљиште (која су иначе централна подручја за примјену овог начела).
Уношења оваког рјешења у ЗХ, које је омогућило залагање објеката у изградњи и које се примјењује у пракси,[108] јесте озбиљно нарушавање правног система Србије. Ово је учињено тиме што је једно јавноправно субјективно право, оно из одобрења за градњу, које се издаје у управном поступку уз услове који нису везани само за приватноправни основ за изградњу, учињено преносивим, док је преносивост субјективних права, по ставу теорије (и не само у Србији), обиљежје субјективних грађанских права и само тих права (разлози за ово разумљиви су по себи).[109]
У погледу обима, хипотека обухвата све саставне дијелове непокретности, неодвојене плодове (ако није супротно уговорено) припатке, али само ако је тако одређено уговором о хипотеци, те сва накнадна побољшања и повећање вриједности оптерећене непокретности (еластичност, протегљивост хипотеке). Ове одредбе су уобичајене, а једина замјерка би била да је стилизација одговарајућег члана 5 ЗХ таква да би се могло помислити да је уговором могуће предвидјети да хипотека не обухвата све саставне дијелове непокретности, што би било супротно начелу недјељивости па стога ваља узети да није право значење ове норме.[110]
Према основу настанка, ЗХ хипотеку дијели на уговорну, која настаје на основу уговора или судског поравнања, једнострану, која настаје на основу заложне изјаве, законску, која настаје на основу закона и судску, која настаје на основу судске одлуке. Притом, ЗХ садржи правила за уговорну хипотеку која се, mutatis mutandis, примјењују на остале врсте, осим кад је законом другачије прописано. [111]
Занимљиво је да хипотека увијек настаје уписом у "надлежни регистар непокретности", што значи да је правило о настанку хипотеке уписом постало безизузетно, тј. примјењиво и на законску хипотеку (уобичајено је било да законска хипотека, за разлику од осталих врста хипотеке, настаје "кад се испуне за то предвиђени услови", док је за све остале упис у регистар modus acquirendi). Законска залога, која служи за обезбјеђење пореза и других јавних дажбина, овим је учињена транспарентнијом за потенцијалне хипотекарне повјериоце (добила је публицитет), што се може  поздравити јер повећава сигурност правног промета.
У погледу могућности реализације, хипотеке се могу подијелити на оне које су непосредно извршиве и оне које то нису, те на хипотеке које су извршиве вансудски и на оне које се могу само судски реализовати. Закон о хипотеци не садржи изричито ову подјелу, већ само посебно регулише извршну вансудску хипотеку.
Извршна вансудска хипотека представља другу значајну новост  која је уведена у српско хипотекарно право новим ЗХ.[112] Ријеч је о хипотеци која се заснива на уговору о хипотеци који садржи састојке одређене законом, која је непосредно извршива и то вансудски, приватном продајом без обраћања суду. Ако непосредна извршивост хипотеке није новина у српском праву, могућност вансудске реализације свакако јесте, јер је извршење на непокретностима увијек било повјерено државним органима.[113] Закон о хипотеци предвиђа да се чињеница да је нека хипотека "извршна вансудска" посебно назначава у регистру приликом регистрације хипотеке, тако да ова врста хипотеке има и посебан публицитет.
Општа одредба ЗХ прописује да хипотека престаје исписом (брисањем) из јавне евиденције непокретности у који је била уписана.[114] Испис могу да захтијевају како дужник или власник непокретности, тако и хипотекарни повјерилац, "ако обезбеђено потраживање престане на начин дозвољен законом".[115] Када испис захтијева власник непокретности, потребна му је clausula extabulandi издата од хипотекарног повјериоца (или правноснажна судска одлука којом се утврђује престанак потраживања), који је дужан да је изда када потраживање буде намирено у цјелости.[116]
Кад је ријеч о случајевима престанка хипотеке независно од престанка обезбјеђеног потраживања, ради се о сљедећим случајевима:
1) потпуна пропаст непокретности, при чему Закон о хипотеци и за тај случај тражи испис који може да захтијева само власник пропале непокретности, а хипотека се аутоматски реуспоставља обновом непокретности (тада се поновни упис врши "по самом закону", а ваљда се мисли "по службеној дужности", мада је нејасно који ће то орган ex offo пратити које се непокретности обнављају, или се хоће рећи да се сматра да је хипотека уписана и кад није, што опет није примјерено начелу поуздања и истинитости);[117]
2) експропријација и слични случајеви (рјечником ЗХ, случајеви "кад, у циљу задовољења општег интереса, а у складу са законом и на основу одлуке надлежног органа, право власника на предмету хипотеке пређе на треће лице"[118]). Закон о хипотеци предвиђа да захтјев за испис подноси нови власник непокретности, а хипотекарни повјерилац, по механизму реалне суброгације, стиче залогу на потраживању накнаде, односно исплаћеној накнади за одузету непокретност, или "уписује хипотеку" (ваљда "захтијева упис", или "стиче хипотеку уписом") на непокретности која је дата у замјену за непокретност која је одузета у општем интересу;[119]
3) судска јавна продаја, при чему није битно да ли је потраживање намирено у цјелости или не, а по одредбама ЗИП могуће је уговорити и да хипотека остане;[120]
4) вансудска јавна продаја, с тим што је ова одредба[121] сасвим нејасна - изгледа да хипотека престаје вансудском продајом само ако је повјерилац намирен, било из продајне цијене, било на основу накнадног уговора којим је стекао својину на оптерећеној непокретности, а ако повјерилац није намирен хипотека остаје, што би, досљедно спроведено, требало да значи да наставља да оптерећује непокретност и пошто она постане својина купца на вансудској продаји;
 5) консолидација, кад (искључиви) власник оптерећене непокретности постане истовремено хипотекарни повјерилац, и тада се тражи брисање из јавне евиденције непокретности које могу да захтијевају и власник и дужник и повјерилац;[122]
6) одрицање од хипотеке, која се мора учинити у форми писане изјаве хипотекарног повјериоца с овјером потписа[123], при чему ЗХ прописује да испис може да захтијева само власник који захтјеву прилаже изјаву о одрицању, чиме је онемогућен престанак хипотеке без пристанка власника оптерећене непокретности (тако је требало предвидјети и за једнострану хипотеку, да захтјев може да упути само хипотекарни повјерилац);[124]
7) амортизација обезбјеђеног потраживања је институт предвиђен за брисање тзв. старих хипотека. Услови за амортизацију су: да је прошло 20 година од доспјелости обезбјеђеног потраживања, да уписани повјерилац више не постоји или се не може наћи, као ни његови универзални или сингуларни сукцесори, и да у протеклом року уписани повјерилац нити је тражио нити примио исплату ни главног потраживања ни камата, нити су то тражила друга овлашћена лица уписана у регистар.[125] Занимљиво је да овдје ЗХ изричито, поред власника, наводи и сувласника и заједничара као овлашћене подносиоце захтјева за брисање хипотеке, као да се остале одредбе у којима се помиње власник не примењују, mutatis mutandis, и на сувласника и заједничара.

1.7.2. Хипотека у Републици Хрватској


У хрватском праву  хипотека је регулисана одредбама Закона о власништву и другим стварним правима[126] у оквиру заложног права и садржи основне елементе значајне за регулисање хипотеке. Предмет хипотеке је појединачна некретнина или идеални дио некретнине. Стиче се уписом у земљишне књиге, а извршење се може проводити на свим стамбеним и пословним објектима. Социјални разлози онемогућавају извршење само на пољопривредном земљишту и господарским зградама потребним за уздржавање пољодјелца и његове уже породице“. [127]
Хипотека на некретнини може се стећи и имати на за то способној:
·         појединачно одређеној некретнини, што укључује и све њене припадности, ако није друкчије одређено,
·         појединачно одређеном идеалном дијелу некретнине, у правилу са свим припадностима,
·         скупу неколико таквих некретнина, односно идеалних дијелова, у правилу са свим њиховим припадностима – они тада заједно служе осигурању потраживања као да су један залог тзв. заједничка или симултана хипотека,
·         праву на тзв. цивилне плодове које даје некретнина или њен идеални дио, нпр. најамнине, закупнине – буде ли основана таква хипотека на плодовима, теретиће  некретнину или њен идеални дио као цјелину, али ће се потраживање које је осигурано хипотеком на плодовима моћи намиривати само из вриједности цивилних плодова оптерећене некретнине, а не из вриједности матичне некретнине. [128]
Подврсте хипотеке у хрватском  правном поретку су:[129]
·         добровољно заложно право на некретнини,
·         присилно судско заложно право на некретнини,
·         судско и јавнобиљежничко добровољно заложно право на некретнини и
·         законско заложно право на некретнини.
Оне се разликују од одговарајућих подврста заложног права на покретним стварима  по томе што се овдје користи правни институт земљишних књига[130] и слични институти, па се хипотека на некретнинама не може оснивати предајом некретнине у посјед, него само уписом у земљишне књиге. ЗВ прописује да “добровољно заложно право које се на ствари оснива без предаје ствари повјериоцу у посјед и које га не овлашћује да држи залог у посједу јест хипотека”,[131] а на некретнинама је могуће основати заложно право једино као хипотеку.[132]
Оснивање заложног права на некретнинама разликује се донекле од оног на покретним стварима. Међутим, постоје и бројне сличности, што омогућује да се оснивање заложног права на некретнинама прикаже усмјеравајући пажњу на оно што је различито од оснивања заложног права на покретним стварима.[133]  
Власник некретнине може у сагласности са повјериоцем за нека одређена новчана потраживања дати своју некретнину у залог за осигурање тог потраживања, тј. извести заложно право из свог права власништва, а како се то дешава вољом власника некретнине, а и у сугласности с повјериоцем, такво ће заложно право, кад буде основано, бити добровољно заложно право на тој некретнини.
Исто може учинити и носилац права грађења – ако он на свом праву грађења оснује хипотеку за осигурање неког потраживања у сагласности с повјериоцем, настаје добровољна хипотека на праву грађења.
Уговором о давању у залог, односно уговором о хипотеци, обвезује се дужник или нетко трећи (залогодавац) да ће ради оснивања заложнога права које ће осигуравати одређену вјеровникову тражбину, предати вјеровнику одређену покретну ствар у залог, или ће му допустити да своје заложно право упише у јавну књигу као терет одређене ствари, или ће му пренијети неко право ради осигурања. Уједно се обавезује друга страна да ће чувати покретни залог и чим његова тражбина престане, вратити га залогодавцу, или да ће учинити што је потребно да би се избрисало заложно право из јавне књиге, или да ће му натраг пренијети право.[134]
Добровољну уговорну хипотеку повјерилац стиче уписом тог права у земљишну књигу као терета на њиме оптерећеној некретнини, ако законом није шта друго одређено. Ако нису испуњене све претпоставке које земљишнокњижно право захтјева за укњижбу, а затражена је укњижба заложног права на некретнини, оно ће се основати предбиљежбом под условом накнаднога оправдања тога уписа, ако су испуњене оне претпоставке под којима та правила допуштају предбиљежбу.[135]
На некретнинама које нису уписане у земљишне књиге, оснива се добровољна хипотека  полагањем у суд овјерене исправе којом власник некретнине допушта укњижбу тога права на њој - за то се полагање узима да је укњижба, односно предбиљежба и на одговарајући се начин примјењују правила о стицању тим уписима у земљишну књигу, ако законом није шта друго одређено. Одредбе Закона о оснивању добровољне хипотеке на некретнинама уписом у земљишну књигу на одговарајући се начин примјењују и на промјене и престанак заложнога права на некретнинама до којих долази на основу правних послова. [136]
Правно дејство оснивања хипотеке наступа уписом хипотеке у „земљишне књиге“, укњижбом, предбиљежбом, односно с тим изједначеним полагањем исправе у суд, ако је основана на основу ваљаног правног посла, односно хипотекарног уговора, те ако је то био правни посао власника ствари, способног да се ствар оптерети хипотеком. Тренутак оснивања хипотеке је тренутак у којем је земљишнокњижном суду стигао приједлог за упис те хипотеке, односно кад му је стигла одлука другог суда или другог тијела власти којом се одређује упис те хипотеке. Ако је истовремено земљишнокњижном суду стигло неколико приједлога за упис хипотека, све те хипотеке имају исти ред првенства.[137]
Хипотеке прелазе на новог повјериоца заједно са потраживањем  које је осигурано хипотеком, и то у правилу самим тим што је то потраживање прешло на новог повјериоца. То се дешава без посебног правног основа и без посебног начина стицања. Нови повјерилац има право да хипотеку коју је стекао без уписа у ЗК, упише као његову у ЗК. На новог повјериоца може пријећи и само дио хипотекарног потраживања, одређен разломком или износом,[138] у којем ће случају нови хипотекарни повјерилац имати онај дио који је прешао на њега, а преостали дио ће припадати другом лицу. Обје те хипотеке имају исти ред првенства.[139]
Хипотекарни повјерилац има различита права и дужности од оних које би имао да му је потраживање осигурано ручном залогом, јер је заложно право на некретнини увијек хипотека.[140] Одредбама ЗВ прописано је да повјерилац потраживања осигураног хипотеком (хипотекарни повјерилац) нема право на посјед заложене некретнине, нити има право убирати и присвајати њене плодове и друге користи од некретнине, или употребљавати ту некретнину. Одредба уговора или другог правног посла супротна томе је ништава, ако није што друго одређено законом.[141]
Ако би власник некретнине, хипотекарни дужник, чинио нешто што би довело у опасност или смањило вриједност те некретнине, хипотекарни повјерилац је, колико је то нужно за осигурање његовог потраживања, овлаштен захтијевати од хиптотекарног дужника да то пропусти чинити.[142] Не пропусти ли тај то чинити на захтјев хипотекарног повјериоца, то хипотекарног повјериоца не овлашћује да раскине обавезни однос са својим дужником, али право хипотекарног повјериоца да намири своје потраживање из вриједности некретнине постаје одмах извршно. Хипотекарни повјерилац овлаштен је и прије доспијећа хипотекарног потраживања захтијевати  наплату из вриједности оптерћене некретнине.
Док хипотека не буде избрисана, власник оптерећене некретнине може на основу признанице или друге исправе која доказује престанак потраживања осигураног том хипотеком, пренијети ту хипотеку на ново потраживање које није веће од оне уписане која је престала.[143] Права на располагање хипотеком власник оптерећене непокретности се не може одрећи при оснивању хипотеке, али ако се обавезао да ће извршити брисање одређене хипотеке, и то је у земљишној књизи забиљежено код те хипотеке, он ипак не може њоме располагати.[144] Хипотекарни повјерилац може мјесто што га у првенственом реду има хипотека коју намјерава брисати, сачувати за нову хипотеку коју би се на основу његовог располагања уписало с истим  редом првенства као терет исте некретнине, а сачуваће то мјесто забиљежбом првенственог реда.
Одредбама ЗЗК РХ  прописано је да хипотекарни повјерилац може захтјевати забиљежбу да намјерава брисати своје потраживање,  да би тиме сачувао првенствени ред за оно потраживање које се на основу његовог располагања може уписати с тим првенственим редом.[145] Забиљежба првенственога реда могућа је и за заложно право за осигурање потраживања уз назнаку највећег износа до кога би тим заложним правом била осигурана.[146] Међутим, та забиљежба губи дејство ако се у року од године дана од њеног уписа не изврши намјеравани упис нове хипотеке.[147] [148]
Престане ли потраживање осигурано хипотеком, треба престати и то заложно право. Да би заложно право на некретнини престало, није довољно да је престало потраживање које је осигуравала, већ хипотека престаје уписом брисања. Уговором о хипотеци, повјерилац је преузео обавезу да ће, чим престане потраживање осигурано том хипотеком, учинити све што је потребно да би се та хипотека избрисала из земљишних књига. У случају да повјерилац не изврши ову своју обавезу, дужик има право да путем суда тражи да се изврши брисање.
Право на намирење хипотекарни повјерилац може остваривати искључиво путем суда, у извршном поступку ради наплате новчаног потраживања,[149] јер није дозвољено  вансудско намирење повјериочевог потраживања из вриједности некретнине. Пошто потраживање осигурано хипотеком постане извршно, заложни повјерилац ће се моћи намиривати у извршном поступку, према правилима стварног права, а на начин одређен прописима о извршењу ради наплате новчаних тражбина.[150]
Апсолутни престанак хипотеке на некретнини проузроковаће они догађаји због којих би апсолутно престало и заложно право на покретним стварима, али ти догађаји нису сами за себе довољни за престанак хипотеке, већ ће она престати њеним брисањем из земљишне књиге.[151] Хипотека може апсолутно престати и из једног специфичног разлога, а ријеч је о укинућу хипотеке због амортизације старе, дуго неактивног хипотекарног потраживања. Заложно право на некретнинама престаје укинућем на основу одлуке земљишнокњижног суда који, након што се  проведе поступак који је за то предвиђен одредбама закона који уређује земљишнокњижно право, допусти амортизацију хипотеке.[152] У том случају заложно ће право престати брисањем у земљишној књизи.[153]

1.7.3. Хипотека у Републици Словенији


У Словенији хипотека представља заложно право на непокретности. Хипотека је регулисана у Стварноправном закону[154] у оквиру заједничких одредби о заложном праву[155] и посебних одредби[156] које се односе само на хипотеку. Прије регулисања хипотеке у СПЗ донесени су бројни закони у области хипотекарног права. С тога, доношењем СПЗ законодавац је желио да се хипотека јединствено регулише, али постоје примјери да је хипотека и даље остала регулисана изван овог закона. Тако је хипотека регулисана у Закону о основним имовинским правима,[157] Закону о облигационим односима, [158] док је хипотека на имовини која није уписана у јавну евиденцију непокретности регулисана Законом о извршењу и осигурању.[159] [160]
Заложно право је право заложног повјериоца да се намири због неизвршења обезбјеђеног потраживања по доспијећу заједно са каматама и трошковима  из вриједности заложеног предмета прије свих осталих повјериоца.[161] Словеначко стварно право дијели заложно право у односу на предмет залоге на: законско заложно право на непокретности - хипотека, заложно право на покретној имовини - пигнус и заложо право на правима.
Субјекти хипотекарног односа су хипотекарни дужник и хипотекарни повјерилац, који имају одређена права и обавезе.
Предмет хипотеке је одређена имовина, која представља  просторно измјерен дио земљине површине, заједно са свим састојцима.[162] У смислу законске дефиниције састојак је све што се у складу са општим правилима сматра дијелом друге ствари.[163] То је правно несамостална ствар која дијели судбину главне ствари, у складу са римским принципом superficio solo cedit.[164] Поред имовине и састојка, предмет хипотеке може бити и прилог. Прилог представља покретну имовину која је, према општом увјерењу, намијењена економској употреби и уљепшавању главне ствари.[165] У принципу, прилог је аутономан, али у недоумици она дијели судбину главне ствари.
Предмет хипотеке може бити непокретност у цјелини, њени састојци, подружнице и неодвојиви плодови.[166]  Предмет хипотеке може бити и појединачни дио, заједно са сувласничким удјелом уписаним у јавну евиденцију непокретности или право на изградњу као цјелину.
Предмет хипотеке може бити некретнина на којој постоји право сусвојине или заједничке својине. Имовина која је у сувласништву може бити оптерећена у цјелости или на такав начин да су оптерећени само индивидуални дјелови.[167] За оптерећење цјелокупне имовине овјерену сагласност морају дати  сви сувласници.
Власник у акционарском друштву може успоставити хипотеку на његовом идеалном дијелу, јер с њим самостално располаже. Имовина у заједничкој својини може се заложити у цјелини. Неподијељене дионице у заједничком власништву не подлијежу плаћању хипотеке. Такву позицију је заузео и суд у Одлуци И Цп 1070/2004 од 5. јануара 2005. године: „Ако је имовина у заједничком власништву, она може бити само оптерећена као цјелина, која је већ изведена из општих правила о заједничком власништву, када идеално учешће једног заједничког власника није одређено и стога само сви власници могу оптеретити заједно".[168]
Хипотека  може настати на основу правног посла, закона или судске одлуке.[169]  Хипотека на основу правног посла или уговорна хипотека произлази из уписа у јавну евиденцију непокретност, који има конститутиван карактер.
За упис хипотеке на основу уговора, СПЗ захтијева:
·         важећи обавезујући правни уговор - уговор о залогу;
·         clausula intabulandi;
·         упис у земљишне књиге - законит начин;
·         способност располагања.[170]
Хипотека може настати и на  основу нотарске исправе и представља облик уговорне хипотеке. То је правни посао закључен у форми директног нотарског записа.[171] За настанак нотарске хипотеке примјењују се све одредбе које се односе на оснивање редовне хипотеке. С обзиром, да је то директна извршна нотарска исправа, узима се у обзир члан 4. Закона о нотарима,[172] који говори о посебној карактеристици директне извршности и посебним правилима садржаним у члану 142 СПЗ.
Хипотека на основу судског налога или обавезна хипотека произилази из уписа у јавну евиденцију непокретности. Сам унос је на снази од тренутка када суд добије захтјев, што је релевантно за упис. Законска хипотека је облик хипотеке који настаје на основу закона када је испуњен законом прописан услов.[173] Упис у јавну евиденцију непокретности има декларативни карактер. Неуписана законска хипотека према трећем савјесном лицу сматра се непостојећом. СПЗ признаје институт скривене хипотеке (hypotheca tacita), што значи да имовина може бити оптерећена хипотеком, али се не може утврдити из јавне евиденције непокретности.
Хипотека престаје брисањем из јавне евиденцију непокретности у којој је уписана. Брисање хипотеке може се тражити:
·         ако дужник исплати потраживање које је обезбијеђено хипотеком,
·         ако потраживање осигурано хипотеком престане,
·         ако се хипотекарни повјерилац одрекне хипотеке,
·         ако је иста особа постала власник непокретности и хипотекарни повјерилац на овој имовини,
·         ако истекне хипотека и
·         ако је заложена ствар продата за отплату осигураног потраживања.[174]
Хипотека као заложно право дозвољaва власнику да некретнину користи или да исту пренесе другом на кориштење. Без обзира ко некретнину користи, хипотекарни дужник мора осигурати да некретнина не губи вриједност. Он мора водити рачуна о редовном одржавању имовине, која мора бити адекватно заштићена од пожара, земљотреса и других потенцијалних ризика. У случају смањења вриједности некретнине или погоршања њеног статуса од стране хипотекарног дужника или трећег лица, хипотекарни повјерилац може суду поднијети тужбу, којом се од суда тражи да обавеже хипотекарног дужника да прекине  с таквим понашањем.[175] Ако хипотекарни дужник  не поступи у складу са пресудом, хипотекарни повјерилац може захтијевати пријевремену наплату хипотеком осигураног потраживања.




[1] Медић, Д., „Хипотека и остала средства обезбјеђења потраживања-стање и правци развоја“, Бања Лука, 2005., стр. 30.
[2] Од III вијека наше ере у римском праву почео се користити израз hipoteca. Због тога се у старијој доктрини сматрало да је хипотека реципирана из грчког права. Хуго Гроцијус је у 17. вијеку увео разликовање с обзиром на предмет заложног права, по коме ручни залог (pignus) може постојати само на покретнинама, а хипотека без државине, само на непокретностима – Хорват, М., Римско право, Загреб, 1977. стр. 169.
[3] Члан 143 Закона о стварним правима, „Службени гласник Републике Српске“, бр. 124/08, 3/2009 - испр., 58/2009, 95/2011, 60/2015 и 18/2016 - одлука УС, ступио на снагу 04.01.2009. године, а његова примјена је била одложена до 01.07.2009. године, касније је примјена тог закона из опрвданих разлога пролонгирана до 01.01.2010. године (у даљем тексту: ЗСП).
[4] Члан 139, ст. 1 ЗСП.
[5] Члан 142  ЗСП.
[6] Члан 142  ЗСП.
[7] Чланови 63-69 Закона о основним својинскоправним односима, „Службени гласник СФРЈ“, бр. 6/80 и 36/90.
[8] Мораит, Б., „Облигационо право“, књига прва, Бања Лука, 2010., стр. 52.
[9] У то вријеме није постојао реални кредит, који је развијен знатно касније (гдје капиталиста вјерује имовини), већ лични кредит, гдје дужник даје личне гаранције, а имовина служи само ради појачавања личних гаранција.
[10] То је био први корак у правцу развоја транспарентности у систему државне регистрације власништва над некретнинама - хипотека на некретнинама се не може сакрити од стране дужника.
[11]Plus coutions in re est, guam in persona” – „Већа је гаранција у ствари него у лицу“, Pomponius, Digesta, 50.17.25.
[12] Станојевић, О., „Римско право“, Београд, 1986., стр. 193.
[13] Враћање својине  дужнику зависило је од поштења повјериоца.
[14] У савременом хипотекарном праву принципи специјалности и јавности штите све кредиторе, уз успостављање приоритета наплате хипотекарног потраживања по принципу: “Prior tempore - potior jure˝- ˝Први по времену, јачи у праву˝.
[15] Ова Уредба је допуњавана 1842. и 1853. године.
[16] Ковачевић Куштримовић, Р., Уговорна хипотека-Стицање хипотеке, Правни живот, 10/1993, стр. 1109.
[17] Ступа на снагу 01.01.1955. године.
[18] Додавањем § 326.
[19] Српски грађански законик, § 304-306 и 326-330.
[20] Општи имовински законик за Црну Гору, чланови 193-221 и члан 865.
[21] О томе шире: Попов, Д., „Настанак хипотеке у Србији с посебним освртом на хипотеку према Грађанском законику за Књажевину Србију из 1844. године“, Зборник радова Правног факултета у Новом Саду, бр. 2/12, стр. 103-118.
[22] У САД-а под хипотеком је заложено више од 2/3 укупне вриједности некретнина.
[23] Бабић, И., Заложно право (стварноправно обезбеђење потраживања) у Зборнику радова са савјетовања Примена нових закона у области привреде, правосуђа и радних односа, Нови Сад, 2005., стр. 25.
[24] Медић, Д., „Некретнине као објекат хипотеке у праву Републике Српске“, у Реформа и функционисање правног система у Републици Српској, Зборник радова, Бања Лука, 2003., стр. 107.
[25] Сојановић, Д. и Павићевић, Б., „Право обезбјеђења кредита“, Београд, 1997., стр. 251.
[26] Жувела, М., „Закон о основним власничким односима“, Загреб, 1990., стр. 324.
[27] Члан 146, ст. 2 ЗСП.
[28] Медић, Д., „Хипотека и остала средства обезбјеђења потраживања-стање и правци развоја“,... стр. 161.
[29] Рашовић, З., Стварно право, Подгорица, 2002., стр. 357-358.
[30] У њемачком праву се такође може оптеретити стамбена (етажна својина) – Њемачки грађански законик, §  873.
[31] Симонети, П.,Хипотекарно залагање некретнина у Федерацији Босне и Херцеговине, Правна мисао, бр. 1-2/1999.
[32] У Србији слабљењем хипотекарног тржишта, предмет хипотеке могу да буду и привремени објекти.
[33] Члан 7 ЗСП.
[34] "Службени гласник Републике Српске", бр: 59/2003, 85/2003, 64/2005, 118/2007, 29/2010, 57/2012, 67/2013, 98/2014 и 5/2017 - одлука УС.
[35] Члан 286 ЗСП.
[36] Члан 302, ст. 5 ЗСП.
[37] Члан 149 ЗСП.
[38] О томе више видјети: Медић, Д., „Ново стварно право Републике Српске“, Бања Лука, 2018., стр. 266-276.
[39] Чланови 53-56 Закона о премјеру и катастру Републике Српске, „Службени гласник Републике Српске“, бр. 6/12, 110/16,22,/18 - одлука УС и 62/18, (у даљем тексту: ЗПК РС).
[40] Митрић, Н., Пракса окружног суда у Бањој Луци у примјени Закона о премјеру и катастру Републике Српске, Зборник радова, Бања Лука, 2018., стр. 82-83.
[41] О томе више видјети: Јотановић, Р., „Начело повјерења у катастар непокретности у праву Републике Српске“, Правна ријеч, бр. 40/14, стр. 553-572.
[42] Члан 92 Закона о премјеру и катастру РС.
[43] Медић, Д., „Право обезбјеђења потраживања“, Бања Лука, 2013., стр 72.
[44] Члан 149, ст. 1 ЗСП.
[45] Јотановић, Р., и Чубриловић, Б., „ Конститутивно versus декларативно дејство уписа хипотеке у јавну евиденцију (катастар) непокретности“, Правна ријеч 10/18, 2018., стр. 220-223.
[46] § 873 Њемачког грађанског законика.
[47] Прва велика реформа система јавних књига у Француској извршена је 1855. године, због потребе хипотекарних кредита.
[48] Члан 2117 Француског грађанског законика.
[49] Члан 149, ст. 3 ЗСП.
[50] Члан 100, ст. 1 ЗПК РС.
[51] Члан 103 ЗПК РС.
[52] Правна основа која је потребна за настанак хипотеке не може се поистовијетити са правном основом из које је настало потраживање обзбијеђено хипотеком.
[53] Члан 149, ст 2 ЗСП.
[54] Члан 95, ст. 1 ЗПК РС.
[55] Лукић, Д., „Средства обезбјеђења у извршном постпку“, у Реформа и функционисање правног система у Републици Српској, Зборник радова, Бања Лука, 2003., стр. 2014.
[56] „Службени гласник Републике Српске“, број. 86/04, 02/05, 74/05, 76/05, 91/06, 37/07, 60/60 - одлука УС, 50/10 и 78/11.
[57] Члан 85, ст. 1 Закона о нотарима.
[58] Члан 85, ст. 2 Закона о нотарима.
[59] Члан 151, ст. 1 ЗСП.
[60] Члан 151, ст. 2 ЗСП.
[61] Члан 72, ст. 2 ЗИП.
[62] У случају да на одређеном подручју не постоје јавне евиденције непокретности упис се објављује у „Службеном гласнику Републике Српске“ и најмање два листа која се продају на територије цијеле Републике Српске.
[63] Члан 73, ст. 1 ЗИП.
[64] Члан 67 ЗИП.
[65] Члан 152, ст. 1 ЗСП.
[66] Члан 152, ст. 2 ЗСП.
[67] Члан 152 ЗСП.
[68] Закона о пореском поступку Републике Српске „Службени гласник Републике Српске“, бр. 102/11, 108/11, 67/13, 31/14, 44/16 и 11/19 – Одлука УС ( у даљем текст: ЗПП РС).
[69] Члан 53, ст. 1 ЗПП РС.
[70] Члан 53, ст. 2 ЗПП РС.
[71] Јотановић, Р., и Чубриловић, Б., „ Конститутивно versus декларативно дејство уписа хипотеке у јавну евиденцију (катастар) непокетности“, стр. 222-224.
[72] Члан 153, ст. 2 ЗСП.
[73] Чланови 156-167 ЗСП.
[74] Члан 156 ЗСП.
[75] О томе више видјети: Јотановић, Р., и Чубриловић, Б., “Правно дејство хипотеке у случају преноса путем цесије”, Зборник радова са XIII Савјетовања из области грађанског права, Јахорина, 2018., стр. 23-38.
[76] Члан 437, ст. 1 Закона о облигационим односима "Службени лист СФРЈ", бр. 29/1978, 39/1985, 45/1989 - одлука УСЈ и 57/1989 и "Службени гласник Републике Српске", бр. 17/1993, 3/1996, 37/2001 - др. закон, 39/2003 и 74/2004.
[77] Члан 164, ст. 1 ЗСП.
[78] Члан 164, ст. 2 ЗСП.
[79] Члан 164, ст. 3 ЗСП.
[80] Смањење вриједности може бити извршено правном или физичном радњом.
[81] Може се користити у ситуацији када је вриједност некретнине већ умањена, али превентивно, ако пријети опасност од смањења вриједности.
[82] Члан 165 ЗСП.
[83] Мораит, Б., Стамбено право, Бања Лука, 2000., стр. 69.
[84] Обезбјеђују се и камате и друга споредна потраживања, као и трошкови принудне наплате.
[85] Медић, Д., „Хипотека према Закону о стварним правима Републике Српске“,  Српска правна мисао, бр. 48/15, стр. 103.
[86] Члан 141, ст. 9 ЗСП.
[87] Члан 141, ст. 6 ЗСП.
[88] Постојање потраживања је conditio sine qua  non за постојање хипотеке.
[89] Члан 181, ст. 1 ЗСП.
[90] По угледу на аустријско право ово овлаштење власника требало би сматрати преображајним правом- власнику се даје могућност избора да ли ће оваку хипотеку брисати или је пренијети за осигурање новог потраживања.
[91] Закон није предвидио никакав рок за располагање неизбрисаном хипотеком, иако би било боље одређивање законског рока у којем је могуће располагање неизбрисаном  хипотеком.
[92] Члан 181, ст. 2 ЗСП.
[93] Медић, Д., „Хипотека према Закону о стварним правима Републике Српске“, стр. 107.
[94] Ако хипотеком осигурано потраживање још постоји према трећем лицу, или ако власнику припада накнада за испуњење тог потраживања, власнику ће само у том случају припасти право на дио продајне цијене.
[95] Међутим, када ће брисање бити предузето није одређено, иако постоји потреба, тако да власник непокретности ову могућност може себи задржати за дужи временски период, што са собом носи одређене ризике будући да је у јавним евиденцијама уписана хипотека без забиљежбе која би упућивала на њен престанак. Треће савјесно лице би могло стећи такву хипотеку и тражити немирење од власника иако је потраживање престало.
[96] Члан 181, ст. 3 ЗСП.
[97] Члан 182, ст. 1 ЗСП.
[98] И без ове изричите одредбе не би постојала сумња у такво дејство забиљежбе, јер оно слиједи из правила земљишнокњижног права.
[99] Члан 182, ст. 2 ЗСП.
[100] Брисање старе хипотеке може да тражи хипотекарни дужник и повјерилац у чију корист је уписана нова хипотека.
[101] Службени гласник Републике Србије“, број:115/05, 60/2015, 63/2015 – одлука УС и 83/2015 (у даљем текту: ЗХ).
[102] Члан 2 ЗХ.
[103] Члан 23 ЗХ.
[104] Члан 44, ст. 1 ЗХ.
[105] Члан 3 ЗХ.
[106] Залагање зграде без земљишта на којем је подигнута не сматра се залагањем права грађења, оно се помиње касније у засебној тачки.
[107] Париводић, М., Предговор”, у Закон о хипотеци, Службени гласник, Београд, 2006., стр. 9.
[108] Практична примјена, додуше, везана је и за изигравање закона, јер се овај механизам користи за трговину тј. пренос одобрења за градњу, која су иначе непреносива.
[109] Станковић, О., и Водинелић, В., Увод у грађанско право, Номос, Београд, 1996., стр. 3.
[110] Члан 5 ЗХ.
[111] Члан 8 ЗХ.
[112] Члан 15 ЗХ.
[113] До 2002. године искључиво суду, а од доношења Закона о пореском поступку и пореској администрацији, омогућено је и административно извршење на непокретностима за наплату пореских и парафискалних давања.
[114] Члан 43, ст. 1 ЗХ.
[115] Члан 43, ст. 2 ЗХ.
[116] Члан 44 ЗХ.
[117] Члан 46 ЗХ.
[118] Члан 47, ст. 1 ЗХ.
[119] Члан 47 ЗХ.
[120] Члан 48 ЗХ и чланови 106 и 151 ЗИП-а.
[121] Члан 49 ЗХ.
[122] Члан 50 ЗХ.
[123] Члан 93 Закона о јавном бележништву, "Службени гласник Републике Србије", бр. 31/11, 85/12, 19/13, 55/14 - др. закон, 93/14 - др. закон, 121/14, 6/15 и 106/15.
[124] Члан 51 ЗХ.
[125] Члан 52 ЗХ.
[126] Народне новине“ бр. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12 i 152/14, (у даљем таксту: ЗВ).
[127] Гавела, Н., и др., „Стварно право“, Информатор д.д., Загреб, 1998., стр. 156.
[128] Члан 298 ЗВ.
[129] Гавела, Н., и др., „Стварно право“, стр. 312.
[130] Ibidem, стр. 312.
[131] Члан 304, ст. 1 ЗВ.
[132] Члан 304, ст. 2 ЗВ.
[133] Гавела, Н., и др., „Стварно право“, стр. 811.
[134] Члан 307, ст. 1 ЗВ.
[135] Члан 309, ст. 1 и 2 ЗВ.
[136] Члан 309, ст. 3 и 4 ЗВ.
[137] Брозинић, Н., „Заложно право на некретнинама и покретнинама“, Велеучилиште “Никола Тесла“, Госпић, 2016., стр. 35.
[138] Члан 35 ст. 3 Закона о земљишним књигама, „Народне новине“ бр. 91/96, 68/98, 137/99, 114/01, 100/04, 107/07, 152/08, 126/10, 55/13, 60/13 и 108/17, (у даљем текст: ЗЗК РХ).
[139] Гавела, Н., и др., Стварно право, стр.323.
[140] Члан 304, ст. 1 и 2 ЗВ.
[141] Члан 309, ст. 1 и 2 ЗВ.
[142] Члан 332 ЗВ.
[143] Када би била већа, смањила би прилику за намирење оних права која долазе иза ње у првенственом реду.
[144] Члан 347, ст. 2 и 3 ЗВ.
[145] Члан 72, ст. 2 ЗЗК РХ.
[146] Члан 72, ст. 3 ЗЗК РХ.
[147] Члан 74 ЗЗК РХ.
[148] Члан 348 ЗВ.
[149] Члан 336, ст. 1 и 2 ЗВ.
[150] Чланови од 88 до 255 Овршног закона, „Народне новине“ бр. 112/12, 25/13, 93/14.
[151] Гавела, Н., и др., Стварно право, стр. 355.
[152] Члан 351, ст. 1 ЗВ.
[153] Члан 351, ст. 2 ЗВ.
[154] Урадни лист Републике Словеније, бр. 87/02, ступио на снагу 01.01.2003. године, (у даљем тексту: СПЗ).
[155] Чланови 128 – 137 СПЗ.
[156] Чланови 137 – 154 СПЗ.
[157] Службени гласник СФРЈ, бр. 06/80, 20/80, 36/90, „Урадни лист Републике Словеније“, - стари, бр. 04/91, „Урадни лист Републике Словеније“, бр. 50/02 – одлука УС и 87/02 – СПЗ, (у даљем тексту: ЗОИП).
[158] Службени гласник СФРЈ, бр. 29/78, 39/85, 02/89, 45/89, 57/89, „Уради лист Републике Словеније“, бр. 88/99, 83/01, 30/02, 87/02 – СПЗ и 82/2015 – одлука УС (у даљем тексту: ЗОО РС).
[159] Урадни лист Републике Словеније“, бр. 51/98, 72/98, 11/99 – одлука УС, 89/99 - ЗППЛПС, 11/01, 75/02, 87/02 - СПЗ, 70/2003 – одлука УС, 16/04, 132/04 – одлука УС, 46/05- одлука УС, 96/05 – одлука УС, 17/06, 30/06 – одлука УС, 69/06, 115/06, 93/07, 121/07, 45/08, 37/08, 28/09, 51/10, 26/11, 14/12, 17/13 одлука УС, 45/14 – одлука УС, 58/14 – одлука УС, 53/14, 50/15, 54/15, 76/15 – одлука УС и 11/18 (у даљем такст: ЗИО).
[160] Термин хипотека зависи од закона. СПЗ користи израз хипотека, а ЗИО је израз залога на имовини. Термин хипотека у ЗИО користи се само у члану 192.
[161] Члан 128 СПЗ.
[162] Члан 18 СПЗ.
[163] Члан 16 СПЗ.
[164] Члан 8 СПЗ, све што је стално повезано или трајно на имовини, изнад или испод њега, је саставни део непокретне имовине, осим ако законом није другачије одређено.
[165] Члан 14 СПЗ.
[166] Члан 140 СПЗ.
[167] Тратник, М., „Хипотека“, ГВ Заложба, Љубљана, 2012., стр. 49.
[168] http://sodnapraksa.si, приступио 30.01.2019. године.
[169] Члан 130 СПЗ.
[170] Члан 140 СПЗ.
[171] Члан 142 СПЗ.
[172] Урадни лист Републике Словеније, бр. 13/94, 48/94, 82/94, 41/95 - одлука УС, 83/01 , 73/04, 98/05, 17/06, 115/06, 33/07, 45/08 и 91/13.
[173] Члан 144 СПЗ.
[174] Члан 154 СПЗ.
[175] Члан 152 СПЗ.

Нема коментара:

Постави коментар

Нотари у Републици Српској

  Први нотари у БиХ почели су са радом маја 2007. године на територији ФБиХ, да бих у априлу 2008. године почели с радом нотари и на т...