Предуговор и уговор о купопродаји непокретности

Уговор је сагласност воља двију или више уговорних страна. Према одредби члана 26. Закона о облигационим односима Републике Српске (у даљем тексту: ЗОО) уговор је закључен кад су се уговорне стране сагласиле о битним састојцима уговора. За настанак и правна дејства уговора неопходно је испуњење одређених услова који се тичу способности уговарања, сагласности воља, предмета и основа, али често и форме уговора. Зависно од озбиљности уговора и уговарача, сам процес уговарања се може састојати из неколико фаза: преговори, предуговор и на крају закључење уговора. Иако све ове фазе нису обавезне, код неких уговора, као што је, на пример, уговор о купопродаји непокретности, у пракси се за њима усталила потреба.

ФАЗЕ У ПРОЦЕСУ УГОВАРАЊА

Фаза I – Преговори.  Уговори се могу закључити једноставним сусретом понуде и тражње, међутим за неке уговоре потребно је предходно преговарање да се уреде уговорни односи. Што се самих преговора тиче, они не представљају већи проблем у пракси, с обзиром да се могу, углавном без последица, завршити или успешно - преласком на следећу фазу или пак неуспешно - када долази до одустанка од правног посла. Дакле, правило је да „Преговори који претходе закључењу уговора не обавезују и свака их страна може прекинути кад год хоће“ (члан 30. став 1. ЗОО). Међутим, чак и овде може доћи до примене института накнаде штете уколико се установи да је једна страна ушла у преговоре без стварне намере да закључи уговор (члан 30. став 2. ЗОО) и тиме проузроковала штету другој страни или је водила преговоре у намери да закључи уговор, па одустане од те намере без основаног разлога и тиме другој страни проузрокује штету (члан 30. став 3. ЗОО). Дакле, с обзиром да у стадијуму преговора није простигнута сагласност око битних елемената уговора, сами преговори не обавезују и не могу принудити на закључење уговора, али могу принудити на накнаду штете уколико је настала за једну страну због тога што друга страна није имала намеру закључења уговора или је од те намере неосновано одустала.

Пример. Лице А и лице Б се опкладе да се кућа ван града лица А може продати у року од мјесец дана и у новинама огласе продају. Лице Ц се, као заинтересовани купац, јави на оглас и договори са лицем А састанак како би преговарали о купопродаји. Лице Ц је спремно да у кратком року купи кућу, али лице А одустане од даљих преговора. Међутим, лице Ц је због ових преговора имало одређене трошкове: трошкове горива за пут до куће и назад и изгубљену зараду за један радни дан јер је због преговора морао одсуствовати са посла. Дакле, лице Ц је имало стварне трошкове а лице А није имало стварну намеру да преговори успеју нити да се закључи уговор о купопродаји. У том случају, лице Ц може тужбом захтевати накнаду штете коју је претрпео због недостатка стварне намере лица А да прода викендицу.

Када се процес преговора успешно оконча, може се прећи на следећу фазу, закључење предуговора или самог уговора.

Фаза II – Предуговор. Као што је речено, озбиљнији уговори захтевају и пролазак кроз фазу закључења предуговора.

Предуговор такође представља сагласност воља уговорних страна. Међутим, предуговор не значи закључење главног уговора већ сагласност страна о преузимању обавезе да се у одређеном року закључи главни уговор. До закључења предуговора долази најчешће у оним ситуацијама када из неког разлога нису исуњени сви услови за закључење главног уговора.

Битна карактеристика предуговора је да мора садржати све битне елементе главног уговора. Такође, форма предуговора следи форму уговора, те уколико се за главни уговор захтева посебна форма, иста форма мора бити испоштована и приликом закључења предуговора: „Прописи о форми главног уговора важе и за предуговор, ако је прописана форма услов пуноважности уговора“ (члан 45. став 2. ЗОО) .

ЗАКЉУЧЕЊЕ ПРЕДУГОВОРА ОБАВЕЗУЈЕ НА ЗАКЉУЧЕЊЕ ГЛАВНОГ УГОВОРА

Предуговор, за разлику од преговора,  обавезује стране на закључење главног уговора - правило пацта сунт серванда (уговор је закон за стране, које су дужне да своје обавезе испуњавају на начин одређен уговором и које су одговорне су за испуњење својих обавеза). Међутим, само изузетно је могуће да, уколико се након закључења предуговора околности толико измене да сам предуговор не би био закључен да су околности као такве постојале у тренутку његовог закључења а које се нису могле предвидети, неће постојати обавеза закључења главног уговора – клаузула ребус сиц стантибус (промењене околности).

Предуговор је, иако му име каже другачије, заправо уговор. Стране се тим уговором обавезују на закључење (главног) уговора. Дакле, уговорна обавеза уговорних страна је закључење уговора а не предаја ствари и исплата цене као код главног уговора. Управо ова обавеза закључења уговора штити савесну страну од одустанка друге стране.

РОК ЗА ЗАКЉУЧЕЊЕ ГЛАВНОГ УГОВОРА И СУДСКА ПРЕСУДА

Закон предвиђа да се закључење главног уговора може тражити у року од 6 месеци од истека рока који је предвиђен за закључење главног уговора односно, уколико такав рок није предвиђен, у року од 6 месеци од када је главни уговор требало закључити, имајући у виду природу правног посла и околности конкретног случаја. Уколико се догоди да нека страна не жели да приступи закључењу главног уговора у предвиђеном року, друга страна је може, подношењем тужбе суду, принудити на закључење тог уговора. Тада ће суд донети пресуду којом ће се тужени обавезати на закључење главног уговора у одређеном року, односно уколико у том року не дође до закључења главног уговора, сама пресуда ће заменити главни уговор и као таква ће представљати ваљан основ за укњижбу права својине. Како би требало да изрека пресуде садржи све битне састојке главног уговора, затим обавезивање туженог да уговор закључи у одређеном року и констатацију да ће се у случају непоступања по налогу суда, главни уговор сматрати закљученим даном правноснажности пресуде као и да пресуда може бити основ за укњижбу права својине на непокретности, тужбени захтев тужиоца мора бити постављен у складу са наведеним.

Ово је управо и један од разлога зашто предуговор мора да садржи све елементе главног уговора. Дакле, предуговор мора бити, како садржински, тако и формално, перфектан (тако на пример, уговор о купопродаји непокретности мора да садржи битне елементе - предмет и цену али и да испуни форму - писмена форма са потписима уговарача овереним код суда).

Такође, оно што је важно напоменути јесте и то да се износ дат на име капаре приликом закључења предуговора неће сматрати капаром (иако су га странке тако именовале) уколико не дође до закључења главног уговора или уколико предуговор не испуњава захтеве прописане форме, већ се има сматрати само давањем дела купопродајне цене и може се тражити повраћај датог по правилима стицања без основа и то у једноструком износу, а не као капара у двоструком. Наведено је из разлога што се капара даје приликом закључења уговора као средство обезбеђења извршења тог уговора, те самим тим, „ако уговор није настао, онда се извршена исплата не може сматрати капаром, јер капара је акцесорна и не може постојати без уговора. Отуда се извршена исплата једино може узети као исплата будућег аванса, а како до уговора није дошло основ за исплату се није остварио, па је тужени дужан да примљени износ врати“ (Из одлуке ВСС, Рев. 4347/02 од 13.11.2002. године).

ПРОБЛЕМИ У ПРАКСИ

Најчешћи проблем који се у пракси појављује је код купопродаје непокретности посредством агенција. Наиме, агенције најчешће не упозоравају уговорне стране на обавезност овере предуговора о купопродаји непокретности, те такав (пред)уговор остаје без правног дејства. Дакле, нарочито је важно обратити пажњу на то да предуговор о купопродаји непокретности мора бити сачињен у писменој форми са потписима уговарача овереним пред судом и да мора да садржи све битне елементе уговора о купопродаји непокретности, и на наведено скренути пажњу агенцијама.

Тепић Станко, дипломирани правник