Нотари у Републици Српској

 

Први нотари у БиХ почели су са радом маја 2007. године на територији ФБиХ, да бих у априлу 2008. године почели с радом нотари и на територији Републике Српске.

Нотари су у врло кратком времену оправдали сврху свога увођења: повећан је степен правне сигурноси и начело повјерења у нотаре и нотаријат сваким даном је све веће.

          Област нотаријата је широка, па самим тим и преобимна, па ће овдје бити изложено основно, с фокусом на избор нотара и послове нотара, с упутама гдје се могу наћи допуне.

За нотара може да буде изабрано лице које има положен нотарски испит. Полагање нотарског испита спроводи комисија од 5 чланова коју именује министарство правде РС. За полагање нотарског испита може да се пријави лице које има положен правосудни испит, најмање 5 година радног искуства у струци, и да је похађало припремни семинар за нотара. Испит се састоји из два дијела: писмени дио и усмени дио. Писмени испит састоји се од три испитна задатка који се раде до четири сата. У два од ових испитних задатака треба се провјерити да ли су кандидати у стању сачињавати нотарске исправе у сљедећим правним областима: облигационо и стварно право, породично и насљедно право, привредно право, извршни поступак. Писмени испит оцјењују 2 члана комисије независно један од другога, са оцјенама (од 5 до 10). Усмени дио испита полаже се у једном дану из Прописа о служби нотара и одбране писмених испитних задатака, до 60 дана након завршеног писменог дијела. Након завршенога усменога дијела формира се оцјена која се множи са резултатима писменога дијела и дјели са два. Након положеног успита Министарство издаје увјерење у року од  30 дана.

Испит се може поновити највише два пута.

На приједлог министра, Влада Републике Српске одређује број потребних нотара, као и њихово службено сједиште, уз прибављање мишљења Нотарске коморе. Број нотара одређује се према броју становника који живе на подручју Републике Српске, узимајући у обзир и годишњи број исправа које се нотарски обраде, при чему се по правилу на 20.000 становника отвара једно нотарско мјесто.

 

За нотара може бити изабрано лице, које испуњава услове:

1. да је држављанин Босне и Херцеговине,
2. да има пословну способност и испуњава опште здравствене услове,
3. да је дипломирало на правном факултету у Босни и Херцеговини или прије 06.04.1992. године на правном факултету у бившој Југославији. Уколико је диплома стечена на правном факултету у некој другој држави, овај услов се стиче након нострификације дипломе од надлежног органа,
4. да је положило правосудни испит у Босни и Херцеговини или прије 06.04.1992. године у бившој Југославији. Уколико је правосудни испит положен у некој другој држави, овај услов се стиче након признавања тог испита од стране министарства,

да није осуђивано на казну затвора за кривична дјела против човјечности и међународног права, против службене или друге дужности или за друго кривично дјело извршено с умишљајем, које у вријеме именовања још није брисано из казнене евиденције коју води надлежни орган и

6. да није смијењен са дужности од стране надлежних органа због злоупотребе службеног положаја и овлаштења или несавјесног рада у служби.
7. да има положен нотарски испит.

Избор нотара врши се конкурсом којег организује и проводи министарство. Рјешење о избору за нотара доноси министар, на приједлог Комисије. Против рјешења о избору нотара може се у року од осам дана након пријема  рјешења, односно обавјештења, уложити приговор министру. Након што је рјешење о избору нотара постало коначно, именовање нотара врши министар тако што му уручује повељу о именовању.

Прије уручења повеље о именовању, нотар даје свечану изјаву пред министром која гласи: “Заклињем се да ћу службу нотара обављати тако што ћу штитити Устав и закон и да ћу службу обављати непристрасно, савјесно, независно и чувајући пословну тајну”.

Надлежности нотара

 

Нотар је надлежан да предузима: 1. нотарску обраду исправа, 2. издаје потврде и 3. да овјерава потписе, рукознаке и преписе.

Нотарска обрада исправе значи да је исправа у цјелости сачињена од стране нотара, у складу са ЗОН и тиме доказује у исправи записане изјаве, које су странке дале пред нотаром и које су оне својим потписом одобриле.

Овјера и издавање потврда значи да је исправа сачињена у складу са ЗОН. То су исправе које сачињава нотар, а које нису нотарски обрађене исправе, имају карактер јавне исправе, али немају извршни карактер.

          Правни послови за које је обавезна нотарска обрада:

1. правни послови о регулисању имовинских односа између брачних супружника, као и између лица која живе у ванбрачној животној заједници,
2. располагања имовином малољетних и пословно неспособних лица,
3. правни послови којима се обећава нека чинидба као поклон с тим што се недостатак нотарске форме у овом случају надомјешта извршењем обећане чинидбе,
4. правне послове, чији је предмет пренос или стицање власништва или других стварних права на некретнинама,
5. оснивачка акта привредних друштава.

Ако ови правни послови нису сачињени у форми нотарски обрађене исправе, ништави су.

Питања као што су престанак рада, нотарског помоћника, замјеника нотара, права и дужности нотара, накнада штете, одговорност нотара, Нотарска комора, нотарске исправе, правила о пуступку и начину пословања,  као и друга питања од значаја за нотара рад можете преузети овдје :

Пише: Тепић Станко, магистар права

Насљеђивање кредитних обавеза

Када чујемо ријеч „насљедство“ прва асоцијација јесу новац, некретнине, накит и друге вриједности. Овдје заборављамо да оставинску масу након смрти оставиоца представљају и кредити, дуговања по кредитним картицама, прекорачења по трансакцијским рачунима и сличне новчане обвезе према повјериоцима.

Заоставштина умрлог лица прелази по сили закона на његове насљеднике у тренутку његове смрти.[1] Када оставилац у тренутку смрти остави дугове иза себе, повјериоци имају право на надокнаду потраживања.

Насљедник одговара за дугове оставиочеве до висине вриједности наслијеђене имовине, док насљедник који се одрекао насљеђа не одговара за дугове оставиочеве, а у случају кад има више насљедника они одговарају солидарно за дугове оставиочеве и то сваки до висине вриједности свог насљедног дијела, без обзира да ли је извршена диоба насљедства.[2]

С тога да би спријечили да у случују смрти оптеретите најмилије потребно је добро изабрати инструменте осигурања кредита који том тренутку могу да дјелују и нереални и безпотребни.

Свака банка сама одређују инструменетe за осигурање кредита, па се тако понуда додатних инструмената осигурања готовинских кредита разликује се од банке до банке. Данас најчешћи секундарни инструменти осигурања кредита су кредитно способан солидарни јамац, полиса животног осигурања, полиса осигурања отплате кредита, орочени новчани депозит и удјели у инвестицијским фондовима одређене пословне банке.

Код уговарања кредита често идемо за најјефтинијим инструментом осигурања не размишљајући о реалној цијени отплате кредита у случају да нам се нешто догоди.

Јамац (жирант) је свима нама најјефтиније осигурање кредита?.

По свему судећи најповољније осигурање кредита био би кредитно способан солидарни јамац. Код одабира јамца најчешће се одлучујемо за блиску особу од повјерења. У најгорем случају отплата кредита паст ће управо на јамчева леђа. Да ли је то сценарио који желимо, тј. да отеретимо најближе умјесто да их заштитимо.

Због тешког пронаска жиранатаи других разлога, данас банке нуде инстументе осигурања кредита које можемо и треба да искористимо.

Једна од таквих јесте и полиса осигурања живота којом се одређује свота на коју се осигурава „живот“ корисника кредита у случају наступа смрти, трајног инвалидитета и сл.

Полису живота у сврху осигурања кредита корисник може уговорити као ризико животно осигурање или као полису мјешовитога животног осигурања. Мјешовито животно осигурање осим осигурања има и штедну компоненту те представља осигурање за случај смрти и доживљења.

Посљедњих година банке су увеле праксу уговарања осигурања потраживања кредита. Ако клијент престане плаћати кредит, банка има право преостали износ кредита наплатити, тј. регресирати од осигурања. Уговарањем осигурања у случају наступа привремене потпуне неспособности за рад  и прекида радног односа могуће је додатно проширити понуду.

Приликом склапања уговора о осигурању  потребно је приступити озбиљно и савјесно. Квалитетно и прије свега вјеродостојно испуњен захтјев за склапањем полице гарантује исплату осигуране суме новца.

            Приликом закључења уговоре не треба лагати о здравственим проблемима (ни када је ријеч о ситницама као што су пушење цигарета, који килограм вишка, честе главобоље и сл.), занимању којим се бавите или хобијима у којима уживате.

Дакле, повјериоци, тј. банке, могу наплатити заостали дуг из преостале имовине покојника. Без обзира на то да ли је ријеч о аутомобилу, стану, кући, злату, умјетнинама, па чак и намјештају, банка има право располагати наведеном имовином све док не наплати потраживање.

Банка може наплатити своја потраживања на основу имовине која је остала иза покојног дужника само до висине преосталог дуга.  Приликом наплате потраживања банка може, али нема обвезу с насљедницима договорити отплату кредита. Међутим, ако иза покојника не остане имовина, повјериоци ће се покушати с насљедницима договорити отплату преосталих дуговања.

Потенцијални насљедници могу се на оставинској расправи одрећи насљедства и тада нису одговорни за дугове покојника. Тај ризик с којим је банка добро упозната приликом склапања уговора о кредиту ( готовинском, револвинг, контокорентном и сл.) уједно је и главни разлог увођења полице живота као инструмента осигурања кредита! Насљедник се може одрећи насљедства  изјавом даном на записник код суда или нотара, до тренутка доношења првостепене одлуке. Потребно је напоменути да се насљедник који је већ располагао дијелом заостале имовине не може одрећи насљедства. Једном дана изјава о одрицању од насљеђа неопозива је.

Не можете успјети у томе да наслиједите стан чију је куповину оставилац финанцирао из кредита банке, а да не прихватите отплату тог кредита.

У случају наступа пријевремене смрти корисника кредита долази до изражаја улога полисе осигурања, јер се средства из своте осигурања за случај смрти исплаћују вјеровнику.

Другим ријечима, приликом задуживања било које врсте, уговорите полису осигурања живота и тиме на најсигурнији начин заштитите своју имовину и своје ближње.

Након обраћања одређеног броја лица са наведеним проблемима, овдје је одрађен мали дио проблематике везане за кредите и обезбјеђење кредита, за сва додатна питања стојим Вам на располагању.

Тепић Станко, ма

---

[1] Члан 153 Закона о насљеђивању ("Службени гласник Републике Српске", број 01/09, 55/09, 91/16, 28/19 и 82/19). 

[2] Члан 163 Закона о насљеђивању.

Право грађења

Право грађења је нови стварноправни институт у праву Републике Српске,^[1]  регулисан Законом о стварним правима [2], чијим доношењем је престао да важи Закон о основним својинско правним односима [3], из 1980. године, који је важио на подручју бивше југословенске државе. Закон о основним својинско правним односима ни други прописи из тог периода нису познавали институт права грађења,^[4] тако да ЗСП први пут на нашем правном подручју регулише ову материју. Супротно томе, овај институт је већ одавно регулисан и представља позитивно право многих држава гдје је дао значајне резултате у пракси.^[5]

Разлог каснијег увођења права грађења у наше право је превасходно постојање ранијег социјалистичког друштвено-економског уређења које није омогућавало увођење многих других правних института који су били типични за капиталистички-тржишни систем привређивања, па ни права грађења. Преласком на тржишни систем, тј. у транзицијском периоду у коме се налази наша земља, како се то данас још увијек каже за земље које прелазе из социјалистичког у капиталистички систем привређивања, створене су претпоставке и за регулисање права грађења. Наиме, нови облици привређивања и тржишне прилике захтијевају и нове правне институте помоћу којих ће се на најадекватнији начин искористити грађевинско земљиште, посебно градско грађевинско земљиште.

У социјализму градско грађевинско земљиште је било углавном у друштвеној својини и на њему су појединци могли имати само одређена права која су се називала права кориштења. Међутим, постепено долази до претварања права кориштења грађевинског земљишта у право својине, чиме се омогућава да лица стекну право својине на згради, односно на земљишту на коме се та зграда налази. Стицање својине има за посљедицу трајан губитак градског грађевинског земљишта, што свакако не иде у прилог локалним заједницама (општинама) и власницима земљишта, јер остају без великих површина земљишта на којима су имали одређена својинска права. Истовремено остварују се други циљеви које је законодавац имао у виду приликом нормирања права грађења. Првенствени циљ је рјешавање стамбених потреба великог броја сиромашних слојева становништва који нису у могућности да самостално ријеше ово питање због недостатка финансијских средстава.

Право грађења управо омогућава да се ријеши стамбено питање смањивањем укупних трошкова изградње за цијену грађевинског земљишта на коме се гради стамбени објекат. Тако ће титулар који оснује право грађења на туђем земљишту моћи да изгради стамбени објекат на коме ће имати право својине. Власник земљишта, такође, има интерес за оснивање права грађења јер тиме задржава право својине на земљишту као сигурном финансијском извору, порезе и све терете на земљишту сноси титулар права грађења, а власник земљишта убире ренту за период трајања права грађења.

1.1. Појам права грађења

Иако релативно нов, један од најважнијих института у стварном праву Републике Српске, јесте право грађења. Од када је успостављено приватно власништво на грађевинском земљишту постоји потреба да се смање трошкови куповине грађевинског земљишта и омогући грађење властите зграде на туђeм земљишту. Познато је да су данас трошкови изградње објеката веома високи, а самим тим се смањује изградња. Право грађења је једно од средстава за стимулисање јефтиније градње, чијим оснивањем носилац права грађења стиче парцелу за изградњу, без њене куповине.

Исто тако, циљ оснивања права грађења је да омогући економичније и рационалније кориштење земљишта, јер власници земљишта често немају  довољно средстава за изградњу објеката на властитом земљишту. Све то има вишеструке привредне ефекте, омогућава изградњу, модернизацију, градњу станова итд.

Право грађења као стварно право на нечијем земљишту и самостална некретнина правно одваја зграду од земљишта. Право грађења условљено је социјалним потребама градског становништва. Стамбене потребе за изградњу зграде је лакше задовољити без потребе куповине скупог грађевинског земљишта, јер дио средстава која би била потрошена за куповину земљишта може искористити за изградњу објекта. Корист за власника земљишта се испољава у томе да није лишен власништва над земљиштем, већ он за вријеме док је лишен посједа и употребе земљишта добија накнаду.

Институт права грађења обликован је током прошлог вијека у готово свим европским правима. У праву Републике Српске право грађења регулисано је по узору на аустријско право грађења (Baurecht). Овај институт у ентитетима увело је ново стварно,^[6] чиме је извршена реформа.

Одредбама ЗСП другачије је регулисан појам „непокретност“, па је умјесто ранијег појма „непокретност“ који је обухватао земљиште, зграде и друге објекте који су са земљиштем трајно спојени,^[7] регулисано да се искључиво честице земљишне површине сматрају непокретностима са свим што је са земљиштем трајно спојено на површини или испод ње, под претпоставком да законом није другачије одређено.^[8] „Примјећујемо да је законодавац прихватио концепт непокретности који је конкретан, прецизан, а истовремено довољно екстензиван широк да  обухвати разне видове умјетног спајања са непокретности (све што је на површини земљишта, изнад или испод њега изграђено, а намијењено је да тамо трајно остане, или је у непокретност уграђено, њој дограђено, на њој надограђено или било како другачије с њом трајно спојено) ^„.^[9]

Према законској дефиницији: „Право грађења је ограничено стварно право на нечијем земљишту које даје овлашћење свом носиоцу да на површини земљишта или испод ње има властиту зграду, а власник земљишта дужан то да трпи“.^[10]

Синтагма „нечијем земљишту“  с једне стране, сугерише да се право грађења argumentum a contrario не може основати на грађевинском земљишту,  које није ничије власништво,^{[11] [12]} док с друге стране, право грађења се може основати и у корист власника земљишта или се на њега може пренијети правним послом или насљеђивањем, јер сам закон прописује да власник земљишта може бити носилац права грађења на свом земљишту.^[13]

Зграда изграђена на праву грађења in statu nascendi припадност је тог права, као да је оно земљиште, јер је право грађења изједначено у правном погледу  са некретнином, па се заложно право шири на зграду у изградњи почев од полагања „камена темељца“, што значи да је носилац права грађења власник зграде.^[14] Зграда се правно одваја од земљишта правом грађења, али се ни по ком основу не може одвојити од права грађења, те се стога заједно преноси, оптерећује и насљеђује с правом грађења.^[15]

Међутим, право грађења не може се одвојити од земљишта које оптерећује, па тако онај ко стекне власништво оптерећеног земљишта, стекао је земљиште оптерећено правом грађења.

Овдје је посебно битно да се право грађења може оптертити хипотеком, што даје носиоцу права грађења могућност прибављања кредита за финасирање изградње зграде. Носиоцу права грађења омогућава се не само јефтинијa и доступнијa изградња, него и кредитирање. Све ово снижава трошкове изградње и чини је прихватљивом ширем кругу лица.

Право грађења због наведених особина пружа правну сигурност, како његовом носиоцу, тако и овлашћеницима права која га оптерећују, па и хипотекарном повјериоцу који је дао кредит за изградњу зграде на праву грађења. Правна позиција хипотекарног повјериоца, наиме, ни једном тренутку није угрожена под претпоставком да контролише трошење кредита за изградњу зграде. Ово због тога што с (трошењем кредита) изградњом зграде расте вриједност хипотеком оптерећеног права грађења, будући да је и зграда у изградњи саставни дио права грађења.^[16]

Хипотекарни повјериоц може условити давање кредита осигурањем зграде, па и зграде у изградњи од одређених ризика (пожар, поплава итд.), те ће у случају пропасти зграде или зграде у изградњи, умјесто зграде заложно право теретити накнаду за зграду коју дугује осигуравач осигураном носиоцу права грађења.

1.2. Правна природа права грађења

Право грађења по својој природи је стварно право, које се разликује од осталих стварних права.^[17] Из појма права грађења произилази да има двоструку правну природу: с једне стране, ријеч је о ограниченом праву на нечијем земљишту,^[18] док је с друге стране, изједначено са некретнином, односно фингира се да се ради о земљишту и сматра се посебним земљишнокњижним тијелом.

Право грађења је ограничено стварно право на нечијем земљишту не само зато што га тако закон дефинише, већ и по свом правном бићу. Ово право има сва битна својства стварног права: правна власт на ствари, непосредност, апсолутност; објекат права грађења је одређена некретнина, стиче се и престаје као и остала стварна права на некретнинама, али постоје и специфични разлози његовог престанка.

Право грађења је непосредно јер је његов предмет одређена ствар (земљиште), а не чинидба дужника. Управо због тога право грађења дјелује према свима, а оснива се и преноси уписом у јавну евиденцију непокретности. За промјену садржаја права грађења вриједе иста правила као и за његово оснивање и пренос. Како се оснива двоструким уписом, право грађења престаје тек брисањем из јавне евиденције непокретности, а на основу једног од законом прописаних разлога.

Будући да је право грађења изједначено с некретнином у правном погледу, у случају грађења на земљишту оптерећеном правом грађења носиоцу тог права, а не власнику земљишта, припадају права и обавезе власника земљишта.  Дакле право грађења и зграда на њему изграђена чине у правном смислу хомогену некретнину, један правни монолит, без обзира да ли је зграда која је његово саставни дио изграђена прије или послије оснивања права грађења.

С обзиром на двоструку природу, двострук је и упис у јавну евиденцију непокретности. Право грађења се уписује као терет земљишта у постојећем змљишнокњижном уложку, а затим се у нови земљишнокњижни уложак врши упис права грађења као самосталне некретнине.^[19] Управо овај упис права грађења као самосталне некретнине омогућава носиоцу да га оптерећује на исти начин као и власник земљишта. Наосилац права грађења може на основу овога уписа да упише сва права која терете право грађења, а међу њима и хипотеку.

Право грађења нарушава начело  правног јединства некретнине, јер се као титулари земљишта и права грађења јављају различита лица. Због постојања права грађења омогућено је раздвајање права својине на земљишту и праву својине над зградом, чиме грађевина више није саставни дио земљишта, а самим тим ни својина власника земљишта.

„Право грађења  трајно раздваја зграду од земљишта, као потпуно самосталну некретнину, а зграда изграђена на праву грађења или правом грађења накнадно одвојена његова је нераскидива припадност. Из овог произилази да је правна веза између права грађења и зграде која је  његова припадност чвршћа, него, природна веза између земљишта и зграде, из разлога јер се зграда може правом грађења одвојити од земљишта, а право грађења и зграду је немогуће одвојити“.^[20]

Закон физике који вриједи у материјалном свијету  и по коме се на истом мјесту не могу налазити двије ствари, јер једна потискује другу, не вриједи у случају права грађења које је нематеријална творевина и изједначено с некретнином у правном погледу. Он не вриједи  ни када са зградом на површини или испод површине земљишта, коју одваја од земљишта, чини једну правно хомогену некретнину на којој право власништва има свакодобни носилац права грађења.

Из изнесеног произилази да право грађења може бити конституисано не само на површини  земљишта, него и испод површине. Према томе, могуће је да право грађења на површини земљишта има једна особа, док право грађења испод површине земљишта може имати друга особа, док је земљиште у власништу трећег лица. Ово не значи, да право грађења на површини и испод површине земљишта није могуће основати у корист исте особе. Право грађења изнад и испод површине земљишта егзистирају као посве самосталне некретнине, које се као такве уписују у јавну евиденцију непокретности. Оваква формулација права грађења има вишеструке користи, првенствено економска могућност изградње подземља, нпр: гаража, складишта роба и сл. С тога се на право грађења испод површине примјењују опште одредбе о праву грађења, што значи (између осталог) да и оно може бити објекат хипотеке.

Савремени правни системи, који уређују право грађења, познају и право грађења самосталног грађевинског објекта испод површине туђег земљишта. Ако се право грађења самосталног подземног објекта подвргава под режим општих одредби о праву грађења, онда и његова правна природа представља  подврсту права грађења. У том случају све што се може рећи о праву грађења као предмету хипотеке, на одговарајући начин вриједи и за право грађења подземног објекта. То значи да право грађења подземног објекта долази на прво ранг мјесто и да се хипотека, која оптерећује то право, шири на подземни објекат током градње јер је тај објекат саставни дио основаног права грађења.

Зграда више није прираштај земљишта, као по римском начелу superficies solo cedit, већ зграда постаје самостални објекат права својине. Земљиште је једна некретнина, док су право грађења и зграда друга.^[21] Ово је битно ако носилац права грађења изградњом зграде прекорачи  међу сусједног земљишта. Према праву Републике Српске прекорачењем границе изградњом зграде савјесни градитељ стиче право својине на захваћеном земљишту, уз обавезу исплате тржишне вриједности.^[22] У случају „ако је градитељ био несавјестан или ако се власник захваћеног земљишта без одгађања успротивио градњи, власник земљишта може захтијевати успостављање пријашњег стања и накнаду штете или уступити земљиште градитељу уз исплату тржишне вриједности“.^[23] Код грађења на туђом земљишту оптерећеном правом грађења, носиоцу тог права припадају права и обавезе власника земљишта.^[24] То значи да савјесни градитељ на земљишту оптерећеном правом грађења, стиче право власништва на захваћеном земљишту преко међе и на том дијелу земљишта престаје право грађења.

На крају да сумирамо да је битна карактеристика права грађења управо његова двострука правна природа, као и да право грађења и зграда подигнута на основу тога права чине нераскидиво правно јединство, те се заједно преносе, насљеђују и оптерећују.^[25] Право грађења може постојати и без зграде, иако увијек постоји ради зграде и само заједно са зградом може се кретати у правном промету, нпр: прије изградње или након рушења гдје носилац истог не губи своје право.

1.3. Врсте права грађења

Закон о стварним правима не дефинише никакве посебне врсте права грађења. Ипак, могуће је дефинисати  одређене ситуације, те говорити, ако не о посебним врстама права грађења, онда барем о различитим модификацијама овог института. Та разликовања нису само чисто теоријске природе, већ имају одређене практичне посљедице врло значајне и за правилну нотарску обраду исправе којом се оснива право грађења и успоставља хипотека.

У том смислу треба разликовати да ли се право грађења оснива на већ изграђеном земљишту или на земљишту на којем ће се објекат градити тек након оснивања права грађења. Садржина уговора о оснивању права грађења у оба ова случаја неће бити иста. Уколико већ постоји грађевина, онда ће бити потребно у уговору одредити односе између власника зграде (будућег носиоца права грађења) и власника земљишта. Тако ће нпр. морати да се ријеши питање отплате кредита искориштеног за изградњу зграде, разријеши питање већ закљученог уговора о осигурању и сл.

Уколико објекта нема, онда ће у уговору бити потребно одредити какав ће се објект градити. У њемачком праву би уговор о оснивању права грађења који не би садржавао довољан опис будуће грађевине могао бити и ништаван.^[26]  Из закона који регулише ову материју у Републици Српској такав закључак се не би могао извући. Међутим, прецизним уређењем питања какав се објекат мора подићи избјећи ће се накнадни сукоби и спорови међу странкама (нпр. требало би одредити да ли ће се градити искључиво стамбени објекат,^[27] да спратност неће бити виша од договорене (без обзира на то што би према регулационом плану могла бити и виша), да се објекат за одређене намјене не може користити и слично).

Из ЗСП се може, такође, извући закључак да може постојати право грађења у корист самог власника некретнине које се може назвати својински правом грађења. Прописано је да власник земљишта може бити носилац права  грађења на свом земљишту.^[28]  Таква ситуација може настати у случају консолидације – власник једног земљишта постане и титулар права грађења или обрнуто, али и када власник оптерети своје земљиште правом грађења у своју корист.

Ова друга могућност није изричито предвиђена законом, али слиједи из одредбе према којој власник земљишта може бити носилац права грађења  на свом земљишту. Да је законодавац у виду имао само ситуацију накнадног сједињења, онда би прописао да право грађења не престаје сједињавањем у једној личности власника земљишта и носиоца права грађења, као што је то учинио код служности.^[29]

 Могућност да власник оптерети своју некретнину правом грађења може за њега бити привредно интересантна. Поред чињенице да у овом случају власник има двије непокретности и то природну (земљиште) и правну (право грађења), он може утицати на развој и планирање одређене некретнине тј. пројекта тако што  ће развити планове изградње, одредити какви се објекти могу градити на праву грађења и у погодном тренутку на одређеног инвеститора пренијети земљиште с правом грађења.^[30]

Предност овакве трансакције може лежати у томе да ће накнадни пренос права грађења бити обављен једноставно, да онај ко стиче може бити сигуран да постоји управноправна могућност (потребне дозволе) за грађење одређеног објекта. Тиме се цијела некретнина може лакше прометовати, власник оптерећеног земљишта врши директан утицај на то какав ће се објекат изградити, што њему може из различитих разлога бити веома значајно. Након истека рока на који је основано право грађења, он или његови насљедници ће стећи објекат за који имају интереса. Све се ово, наравно, може прецизирати уговором којим се оснива право грађења, али на изложени начин је власник земљишта створио ситуацију коју друга страна мора акцептирати.

Такође, ова ће могућност бити веома значајна у ситуацији да власник једног земљишта има намјеру сам градити објекат и продавати станове или пословне просторе на тржишту, при чему не жели продати и своје земљиште. Он ће тада моћи основати право грађења и на праву грађења конституисати етажну својину. Како се етажна својина може основати тек након што објекат буде завршен и буде добијена употребна дозвола, предвиђена је могућност оснивања условне етажне својине. За власника земљишта је битно да у моменту закључења уговора с потенцијалним етажним власницима буде сасвим јасно да ће будућа етажна својина, а садашња условна етажна својина, постојати на праву грађења ако зграда буде изграђена.^[31]

У случају конституисања права грађења у корист власника земљишта, спорно је питање утврђивања накнаде за право грађења. Власник може одредити висину накнаде за право грађења, али она не доспјева и не плаћа се, јер су својства повјериоца и дужника уједињена у једној особи. Овај дужничко-повјерилачки однос може бити “активиран” тек код пријеноса права грађења. Како нико не може стварати обавезе за другу особу, потребно је да приликом преноса права грађења стицалац изричито преузме наведену обавезу.

Као могућу врсту права грађења могло би се видјети и заједничко (симултано) право грађења. Аналогно заједничкој (симултаној) хипотеци, ово би била ситуација гдје се право грађења оснива на више земљишнокњижних тијела уписаних у више земљишнокњижних уложака. За разлику од симултане хипотеке, код права грађења оваква ситуација може имати смисла, само ако се ипак ради о сусједним земљиштима или ако то и није случај, да се на неком земљишту које не граничи непосредно налазе одређени споредни уређаји.

Власници различитих земљишнокњижних тијела могу бити различити, али је битно да право грађења сви конституишу под истим условима. Оваква ситуација може настати и накнадном диобом једног земљишта које је претходно било оптерећено правом грађења.

У случају да се нпр. насљедници једног земљишнокњижног тијела које се састоји из више катастарских парцела одлуче развргнути сувласничку заједницу тако да сваком од њих припадне по једна парцела, онда ће отписом појединих парцела и њиховим уписом у посебне земљишнокњижне улошке доћи до земљишнокњижне диобе, а тиме и до настанка симултаног (заједничког) права грађења. Иста ситуација може настати и када сувласници земљишта (земљишнокњижног тијела) одлуче извршити развргнуће сувласничке заједнице физичком диобом земљишта.

У њемачком праву је правило да земљишта морају лежати једно поред другог, а од тог се правила може одступити само ако се оптерећена земљишта налазе близу једно другог, када се право грађења има етажирати, или се споредни уређаји налазе на парцелама које нису непосредно граничне.

Постојање права грађења, дакле, није препрека оваквим трансакцијама, битно је да на свим новонасталим земљишнокњижним тијелима постоји и након диобе право грађења. То слиједи и из законских одредби према којима ко по било ком основу стекне власништво оптерећеног земљишта, стекао га је оптерећеног правом грађења .^[32]

Специфичан случај права грађења постоји у ситуацији када је етажно власништво успостављено на праву грађења. Из законских одредаба о праву грађења оваква могућност не слиједи, али је  она предвиђена одредбама о етажном власништву, које предвиђају да се етажно власништво може успоставити на одговарајућем дијелу некретнине која, пак, може бити земљиште са зградом или право грађења са зградом.^[33] Ово је правило логична посљедица изједначења права грађења с некретнином тј. земљиштем. У случају да се етажно власништво успоставља на праву грађења, онда се с одређеним посебним дијелом повезује одговарајући сувласнички удио у праву грађења.

Право грађења, наиме, може бити успостављено у корист више лица. У случају успоставе етажног власништва на праву грађења постоје двије сложене правне конструкције. Власник земљишта правним послом оптерећује своје земљиште правом грађења. Право грађења се уписује у јавну евиденцију непокретности у теретни лист земљишта и за њега отвара посебан уложак, као за нову некретнину. Након тога се све промјене у вези с правом грађења евидентирају у земљишнокњижном улошку права грађења. Посебним правним послом носилац  права грађења врши диобу некретнине (права грађења), односно једностраном изјавом воље у складу с одредбама о етажном власништву врши успоставу етажног власништва на праву грађења.

1.4. Садржај права грађења

Садржај права грађења није чврсто одређен.^[34] Само битан дио садржаја овог права се одређује законом, што произилази из његове законске формулације, према којем је носилац права грађења овлаштен имати или изградити и имати у свом власништву зграду на нечијем земљишту, али и из његове друштвене сврхе.

Сваки правни посао усмјерен на оснивање права грађења има esentialia negotii, naturalia negotii и accidetalia negotii, који чине његов садржај. Законски садржај је есенцијалан, одређен императивним прописима, у складу с његовом сврхом. На овај начин штити се економски слабија страна, односно носилац права грађења. Закон о стварним правима прописује да је носилац права грађења власник зграде, која је припадност тог права,^[35] а у погледу земљишта које је оптерећено правом грађења има овлаштења и дужности плодоуживаоца,^[36] а свака одредба уговора и другог акта супротна овој одредби је ништавна.^[37] Власник зграде не може бити неко друго лице, изузев носиоца права грађења, па макар то друго лице био и сам власник земљишта. Право грађења не може се одвојити од земљишта,^[38] а ни зграда од права грађења.^[39] Ово су императивне норме којих се странке приликом оснивања права грађења морају придржавати, и не могу се мијењати њиховом вољом.

Насупрот овим правилима постоје диспозитивна правила, односно природни састојци, који дозвољавају странама да међусобне односе уреде по својој вољи. Правила о обавези плаћања мјесечне накнаде за такво земљиште^[40] имају диспозитивни карактер.^[41] Међутим, овдје постоји изузетак који се односи на земљишта у државном, ентитеском и власништву локалне самоуправе, гдје се не може уговорити нижа накнада од тржишне цијене, осим ако законом није другачије одређено.

Већи дио садржаја права грађења се препушта странкама, које у границама аутономије воље уређују своја права и обавезе, према властитом интересу. Странке се, примјера ради, могу договорити о врсти и величини зграде, року изградње, трајању права грађења.^[42]  Садржај уговора не може ићи толико широко да угрози социјалну сврху права грађења, коју штити есенцијални садржај. Широком слободом уговарања омогућава се значајан утицај власника земљишта као економски јаче стране, на носиоца права грађења. У случају да дође до смањења овлашћења носиоца права грађења или ако би му се наметнуле такве обавезе, усљед којих би био доведен у неравноправан положај, такав уговор би био апсолутно ништав.^[43]

Садржај права грађења у границама слободе уговарања одређује се углавном уговором о оснивању, као и анексом о промјени садржаја права грађења.

Случајни састојци правног посла производе дејсто само ако су уговорени, а правни посао производи дејство и без њих.^[44] У закону нису изричито наведени, али постоје одредбе које на директан или индиректан начин говоре о уговорном саржају права грађења. Прописано је да је право грађења отуђиво и насљедиво као и друге непокретности, што значи да се може договорити другачије, као нпр. право прече куповине у корист власника земљишта. Право грађења се може оптеретити служностима, реалним теретима и заложним правом, односно свим врстама терета којима се иначе могу оптеретити некретнине, јер је право грађења некретнина у правном смислу. За нас је, посебно значајна могућност залагања овога права ради добијања хипотекарног кредита, у сврхе изградње објекта.

1.5. Стицање права грађења

Услови за стицање права грађења не разликују се од услова за стицање било којег стварног права на некој некретнини. Одредбама ЗСП регулисана су два начина за оснивање овог права, а то су: правни посао и судска одлука.^{[45] [46]}

Право грађења као самостална непокретност може бити основано на нечијем земљишту, али истовремено не искључује могућност да се ово право оснује и на властитом земљишту.

Право грађења не може се основати на земљишту које је  у нечијем власништву, али је оптерећено неким стварним правима,^[47] уколико овлаштеник тих права не пристане на оснивање права грађења.^[48]

Закон није ограничио круг лица који могу на свом земљишту основати право грађења. Лица која могу да буду оснивачи права грађења су домаћа (правна и физичка) лица, али исто тако могу да буди страна (физичка и правна) лица, под условом репроцитета.^[49] Једино ограничење постоји када се ради о некретнинама у власништву државе, ентитета и јединица локалне самоуправе. У овим случајевима некретнинама се може располагати само на основу јавног конкурса и уз накнаду утврђеној по тржишној цијени.^{[50] [51]} Измјенама и допуна ЗСП из 2015. године, прописано је да се изузетно непокретности у својини Републике и јединице локалне самоуправе могу  отуђити испод тржишне цијене или без накнаде, а у циљу реализације инвестиционог пројекта од посебног значаја за регионални, односно локални економски развој.^[52] Непокретности у својини Републике и јединице локалне самоуправе укључујући и право грађења могу бити улог јавних партнера за оснивање заједничког привредног друштва, као и неког другог организационог облика, са приватним партнером, у складу са прописима који регулишу јавно-приватно партнерство.^[53]

Такође, законодавац је прописао да се ради отклањања посљедица елементарних непогода и стамбеног збрињавања угроженог становништва, на непокретностима у својини Републике или јединице локалне самоуправе може основати право грађења, без накнаде. Такође право грађења без накнаде може се основати и у циљу рјешавања стамбених питања породица погинулих бораца и ратних војних инвалида.^[54] Детаљније услове и начин оснивања права грађења на непокретностима у својини Републике или јединице локалне самоуправе, уредбом прописује Влада за непокретности у својини Републике, односно правилником скупштине јединице локалне самоуправе за непокретности у својини јединице локалне самоуправе.^[55]

Правни посао за оснивање права грађења може да буде једнострани и двострани. У првом случају власник земљишта оснива право грађења у своју корист, док у другом случају уговор закључује власник некретнине и будући носилац права  грађења. Правни посао којим се оснива право грађења јесте уговор, који је најсличнији уговору о купопродаји са оброчном отплатом, али уз разлике mutatis mutandis.^[56] Уговор којим се оснива право грађења мора бити закључен у форми нотарске обрађене исправе.^[57]

Бројне су ситуације до којих може да дође приликом оснивања права грађења у пракси. Тако, земљиште може да буде у својини једног лица, али исто тако може да буде у својини више лица. У случају да право својине на земљишту полаже више лица, онда је за оснивање права грађења потребна сагласност свих сувласника, односно заједничара. Исто тако право грађења може да буде основано у корист појединих сувласника, али уз сагласност осталих.

Да би дошло до уписа права грађења на основу правног посла, потребно је да буду испуњене одређене претпоставке.

Прво, за упис права грађења потребно је да је у тренутку подношења захтјева за упис права грађења, земљиште уписано у јавну евиденцију непокретности, или да се упис изврши истовремено са уписом права грађења.^[58]

Друго, да је лице које је сагласно са уписом права грађења у тренутку подношења захтјева уписано као ималац права у погледу којег се  упис захтијева или је предбиљежено као ималац тог права. Ово лице, односно власник земљишта против којег се тражи упис права грађења је правни претходник. Закон дозвољава упис и против лица које није уписано као правни претходник, ако уз захтјев приложи исправе којима доказује континуитет између лица против којег се тражи упис и уписаног претходника. За упис стварних  права  на новоизграђеном објекту не захтијева се постојање уписаног претходника.

Треће,  да би дошло до уписа права грађења у јавну евиденцију непокретности потребна је исправа која је по форми и садржини подобна за упис. По садржини исправа је подобна ако садржи: а) мјесто и датум састављања и овјере, односно датум доношења исправе, б) означавање непокретности на коју се исправа односи према подацима катастра непокретности (катастерска општина, број и површина пареце, број и површина објекта), в) личне податке за лице у чију корист се захтијева упис у катастар непокретноси (за физичка лица-презиме, име и име једног родитеља, пребивалиште или боравиште и јединствени матични број, а за правна лица- назив, сједиште и идентификациони број) и г) личне податке за лице које је уписано као правни претходник. ^[59]

У исправи која је по садржини и форми у складу са законом потребан је изричити пристанак правног претходника (clausula intabulandi) чије се право ограничава, укида или преноси на другога, да дозволи упис стицаоцу. У случају да постоји сувласништво или заједничка својина на земљишту које је намијењено за оснивање права грађења неопходна је clausula intabulandi  свих сувласника, односно заједничара. Исто тако, ако су претходнo уписана стварна права других лица, неопходан је пристанак тих лица.

Право грађења се може основати и одлуком суда у поступку диобе, оставинском поступку и у другим случајевима одређеним законима.^[60] Без обзира у којем од ових поступака доноси одлуку о оснивању права грађења, суд ће на одговарајући начин примјенити правила о оснивању службености одлуком суда.^[61] Право грађења се под одређеним условима може стећи и грађењем на туђем праву грађења, када носиоцу тог права припадају права и обавезе власника земљишта.^[62] У случају овакве градње примјењиваће се правила о грађењу на туђем земљишту.^[63]

Битна карактеристика права грађења јесте да се стиче двоструким уписом у јавну евиденцију непокретности. Ово право се, с једне стране, уписује као терет земљишта које оптерећује у земљишнокњижни уложак у листу „В“, док с друге стране, уписује се и у новооснованом земљишнокњижном уложку лист „А“, као посебног земљишнокњижног тијела.^[64]

1.6. Престанак права грађења

Право грађења је по својој природи некретнина, која престаје брисањем у јавној евиденцији непокретности. За разлику од других европских правних система, у праву Републике Српске право грађења није временски ограничено.

Да би се могла успоставити хипотека, право грађења мора трајати одређено вријеме, из разлога да хипотекарни повјерилац намири своје потраживање обзбијеђено хипотеком. За разлику од неких европских земаља ЗСП не предвиђа вријеме на које се може основати право грађења, али је уговорним странама дозвољено да уговоре рок трајања права грађења који се уписује у јавну евиденцију непокретности. Вријеме трајања права грађења је битно из разлога што његовим истеком зграда која је била припадност права грађења, по начелу superficies solo cedit, постаје саставни дио земљишта на коме је изграђена,^[65] а право грађења престаје.

Различити су разлози који могу довести до потребе за брисањем овога права. Право грађења престаје: а) пропашћу оптерећенога земљишта, б) споразумом, в) овлашћениковим одрицањем, г) истеком уговоренога рока, д) испуњењем уговоренога раскидног услова.^[66] То су уобичајни разлози који могу да доведу до престанка права грађења. Међутим, постоје и два специфична разлога за престанак права грађења, један је растерећење, а други укинуће.

Престанак права грађења води затварању земљишнокњижног улошка права грађења, те се оно као оптерећење брише из теретног листа земљишнокњижног улошка земљишта (лист „В“). Престанак права грађења доводи до поновног сједињења земљишта и зграде.  Земљиште са таквом зградом представља друго земљишнокњижно тијело, а не оно које је било оптерећено хипотеком, па се поставља питање како намирити потраживање (уколико хипотекарни кредит није враћен) када објекат хипотеке (право грађења) више не постоји?^[67] У овом случају власник земљишта  је дужан да плати накнаду за зграду коју преузима, колико је његова непокретност у промету вриједнија с том зградом, а не без ње.^[68]

Право грађења не може физичи пропасти јер се ради о фиктивној некретнини. Исто тако, пропаст зграде  не утиче на егзистенцију права грађења,^[69] изузев ако постоји раскидни услов. Два су разлога која ово поткрепљују: први је, постојање правне сигурности, а други је што је зграда саставни дио права грађења. Међутим, овдје може доћи до пропасти оптерећеног земљишта, усљед елементарних непогода, природних катастрофа, као што су  земљотрес, поплаве и други природни догађаји.  Тада нестаје предмет права својине, чиме долази до апсолутног престанка како права својине, тако и свих права  која из ње произилазе.^[70] Пропаст објекта права грађења треба шире схватити, тј. као промјену која представља фактичку или правну препреку за грађење или за одржавање зграде, на нечијем земљишту, која је наступила након његовог конституисања.

Право грађења престаје и споразумом власника земљишта и носиоца права грађења. Како право грађења настаје на основу споразума странака, логично је да тако може доћи и до његовог престанка.^[71]  Да би споразум довео до престанка права грађења неопходно је да буде испуњена форма која је предвиђена и за настанак права грађења. Тако је потребно да споразум страна буде у форми нотарски обрађене исправе.

Право грађења престаје одрицањем прије истека времена за који је основано, па и када рок трајања није одређен, али само уз изричиту сагласност власника земљишта и стваноправних овлашћеника чија права терете право грађења. Сагласност власника земљишта потребна је зато што се оснивањем права грађења за уговорене стране стварају одређена права и обавезе, а одрицање може да има негативне посљедице по правну сигурност. Наиме, на тај начин могу да буду угрожени интереси  власника земљишта и право грађења могло би да престане мимо његове воље. Ова сагласност је правни основ за престанак права грађења, али самим тим оно не престаје,  већ је за то потребно брисање у јавној евиденцији непокретности. Зато се та сагласност мора дати у форми табуларне исправе, којом се то право брише из јавне евиденције непокретности. У том случају брисање има конститутивано дејство.

Како с престанком права грађења, у начелу, престају и туђа права која га оптерећују,^[72] јасно је да се носилац права грађења не може одрећи, без сагласности и трећих лица, тј. стварноправних овлаштеник. У противном случају од његове једностране воље зависила би њихова права, а која би самим тим била угрожена.

Овдје се првенствено ради о хипотекарном повјериоцу који има интерес за очување права грађења као објекта хипотеке ради обезбјеђења потраживања према носиоцу права грађења. У случају да се носилац одрекне права грађења, по правилу одриче се и права на накнаду коју би му дуговао власник земљишта за изграђену зграду, што је правило када би право грађења престало на други начин. Тада се хипотека гаси, јер нема права грађења, а нема ни њеног сурогата-накнаде. Одрицање само појединих права која произилазе из права грађења, не саматра се одрицањем које доводи до овога права.

Право грађења престаје и истеком уговоренога рока, по сили закона ex lege без посебног пристанка или изјаве његовог носиоца, власника земљишта или трећих лица која имају признат правни интерес. За брисање постојећег уписа потребан је захтјев странке који се односи на брисање права грађења, као терета који је уписан у „В“  лист, док се  затварање земљишнокњижног улошка права грађења врши по службеној дужности. Уговарање рока, не искључује могућност да стране могу да продуже рок за трајање тог права, али до продужења мора доћи прије истека уговореног времена, јер ако дође до наступања уговоренога рока, долази и до престанка права грађења. Исто тако, временско трајање права грађења може се ограничити, тако да се аутоматски продужава уколико се ни једна од страна не противи.^[73] У случају да истекне рок или дође до престанка права грађења, престаје право својине над зградом, по принципу superficies solo cedit, јер зграда која је била прираштај права грађења постаје прираштај земљишта на коме је изграђена, уз одговарајућу накнаду носиоцу права грађења. У случају да је уговорен рок, рушење зграде прије истека истог, не долази до престанка права грађења.

Један од начина престанка права грађења је и испуњење раскидног услова, које се најчешће  повезује са настанком и престанком облигационих односа произашлих из правног посла.^[74] Ако је уговор закључен под раскидним условом дејства уговора престају када се услов испуни.

Најчешћи начин уговарања  раскидног услова јесте везивање права грађења за рушење зграде, гдје ако дође до рушења зграде,  долази и до престанка права грађења.

Према ЗСП право грађења престаје и растерећењем.^[75] Шта значи „растерећење“ закон не одређује. Ако се консултују одредбе ЗВ видјеће се да је растерећење споменуто на два мјеста, и то у контексту заложног права и права реалних терета.^[76] Међутим, ни у ЗВ нема детаљнијих одредаба о растерећењу, па доктрина сматра да на право грађења, треба аналогно примијенити одредбе о растерећењу  код реалних терета.^[77] Код нас овакве одредбе код реалних терета нема, па су и одредбе о растерећењу права грађења,  остале без реалне подлоге у другим законским одредбама.

Право грађења престаје и укидањем, ако изгуби сврху свог постојања.^[78] Кад неко не користи своје право, претпоставља се да је изгубио интерес за његово вршење, а санкција је губитак права. Одлуку о укидању права по захтјеву власника земљишта донијеће суд, без обзира на правни основ настанка права  грађења. У циљу заштите интереса власника земљишта право грађења престаје и због невршења, односно ако у наведеном року није изграђена зграда, што је и био циљ оснивања права грађења. ^[79]

Власник оптерећене непокретности може захтијевати да се право грађења укине из два разлога, први, ако се на праву грађења не изгради зграда^[80] у року од 10 година од оснивања тог права,^[81] а други, ако зграда која је била изграђена на праву грађења буде срушена до те мјере да се не може употребљавати за сврху којој је била намјењена, престаће укидањем као да није била ни изграђена, ако у року од 6 година не буде поново саграђена у мјери колико је најнужније да служи својој пријашњој главној намјени.^[82]

Ако се зграда не изгради у року од 10 година од оснивања права грађења или се поново не изгради у року од 6 година од рушења, да би право грађења  престало потребно је да суд донесе одлуку о укидању, без обзира на правни основ на коме је било основано. Захтјев подноси власник земљишта, а након остваривања захтјева, стиче правни основ да се изврши брисање (екстабулација) у јавној евиденцији непокретности. Тек ће брисањем из јавне евиденције непокретности право грађења престати и довести до реституције тј. успостављања стања које би било да није конституисано право грађења.

Са престанком права грађења зграда постаје припадност земљишта.^[83] Принцип superficies solo cedit, умјесто између права грађења и зграде сада важи између земљишта и зграде, и успоставља јединство земљишта и свега што је угашеним правом грађења одвојено од њега. У том случају, на однос власника земљишта и лица коме је престало право грађења, примјењују се правила по којима се уређују односи након престанка плодоуживања, ако законом није другачије одређено.^[84]

У случају престанка права плодоуживања, плодоуживалац (у овом случају носилац права грађења) дужан је ствар (објекат права грађења) вратити у стању каквом је примио, иначе одговара власнику за смањење њене вриједности,^[85] без обзира чиме је оно проузроковано. Плодоуживалац неће одговарати за смањење вриједности, због старења и редовне употребе ствари, које се није могло избјећи потпуним испуњењем дужности из члана 235 став 6 ЗСП.^[86]

Престанком права грађења власник земљишта, стиче право својине на изграђеној згради, која постаје припадност земљишта. Иста судбина је споредних трајних објеката који су изграђени на праву грађења. Обавеза носиоца права грађења је да власнику врати његово земљиште и уради оно што је потребно  да се ово право избрише из јавне евиденције непокретности. Власник земљишта је дужан лицу којем је престало право грађења дати накнаду на зграду, а да би осигурао наплату накнаде носилац права грађења би могао у одлуци о укидању права грађења или посебним уговором основати реални терет на земљиште који би био уписан у јавну евиденцију непокретности.^[87]

Постоји могућност да престанком права грађења зграда не постаје прираштај земљишта, када је уговором о оснивању права грађења, као његов случајни састојак, уговорен откуп од стране власника земљишта, пошто власник земљишта може бити носилац права грађења на свом земљишту.^[88] Престанком права грађења затвориће се земљишнокњижни уложак који је био отворен за право грађења, а у земљишнокњижном улошку земљишта (лист „А“) уписаће се зграда на том земљишту, а у теретном листу (лист „В“), извршиће се брисање права грађења.

Туђа стварна права која су била терет права грађења престају с престанком тог права, ако законом није другачије одређено. Међутим, заложно право које је теретило право грађења, након престанка тог права терети накнаду, коју је власник земљишта дужан лицу чије је право грађења престало.^[89] Престанком права грађења хипотекарни повјерилац се не може више намирити из права грађења. Пошто носилац права грађења није власник оптерећеног земљишта, већ је то друго лице на које се хипотека не односи, хипотека не може теретити то земљиште. Ако на праву грађења није изграђена зграда нема увећања вриједности земљишта, а онда нема ни накнаде носиоцу права грађења.

Правна судбина служности и стварних терета зависи од тога да ли је на праву грађења изграђена зграда или не. Ако се ради о повласном праву грађења са изграђеном зградом, тада са престанком права не престају и стварне служности и реални терети у корист односно на терет земљишта са зградом са дотадашњим првенством реда^[90], а у супротном та права престају.

Престанком права грађења у теретном листу земљишнокњижног уложка земљишта (лист „В“) ће се уписати она ограничена стварна права, која су теретила право грађења, а која након његовог престанка и даље егзистирају.

Право грађења не престаје смрћу носиоца права грађења и власника земљишта, већ прелази на насљеднике.^[91] Исто тако, право грађења не престаје ни продајом непокретности која је предмет извршења.^[92]

1.7. Право грађења у упоредном праву

Историјски разлози за настанак института права грађења у упоредном праву објашњавају његов циљ и економски значај. Ово право је новији институт и као такво је настало у двадесетом вијеку.^[93]  Грађевинско земљиште у градовима и насељима градског карактера постало је ограничено, а самим тим и врло скуп ресурс. То је широком броју становника онемогућавало рјешавање стамбеног питања куповином земљишта и изградњом кућа или куповином изграђених стамбених јединица, јер је у њихову цијену улазила и цијена земљишта. С друге стране, власници земљишта често субјекти јавног права нису били мотивисани или нису били у финансијској могућности да граде, а нити заинтересовани да земљиште продају. Као компромис између та два супротстављена интереса настало је право грађења.

Право грађења је историјски настало као модус рјешавања одређених социјалних питања (јефтинија стамбена изградња), а временом је постало и форма јавно-приватног партнерства, односно модалитет грађења индустријских и привредних објеката. Институт права грађења може бити искориштен у различите економске сврхе. У упоредном праву се у форми права грађења земљиште користи и од стране субјеката који као своју дјелатност имају нпр. изградњу и искориштавање голф терена.

Вишеструка искориштеност овог института омогућава да се у условима скупог грађевинског земљишта, избјегавањем куповине земљишта, подстакне улагање у одређеној локалној заједници, а да се локалној заједници осигурају двије врсте прихода: приход по основу накнаде за право грађења и приходи у виду пореза и доприноса везаних за обављање одређене дјелатности.  Осим спречавања отуђења градског грађевинског земљишта, концентрација земљишта у рукама општина и градова омогућава ефикасније просторно планирање, усмјеравање градске ренте у комуналну инфраструктуру, урбану комасацију и парцелацију, те спријечава шпекулацију грађевинским земљиштем.  

У СР Њемачкој је право грађења, осим разлога који су двадесетих година прошлог вијека довели до његовог законског регулисања, имало значајну улогу у трансформацији власничких односа у новим савезним државама након уједињења. Закон о рјешавању стварно-правних односа^[94] је предвиђао двије форме трансформације власничких односа: титулари права кориштења зграде су земљиште могли откупити или је у њихову корист могло бити основано право грађења. У правилу је право избора између ове двије опције имао титулар права кориштења. Уколико је титулар права кориштења бирао право грађења, уговор је закључиван према садржини прописаној законом, а накнада за право грађења била је у правилу за пола нижа него у другим случајевима права грађења.

Иако право грађења води поријекло још из римског права, од тадашњег института који се звао superficies, оно у Европи постаје актуелно у већој мјери тек од 19. вијека. Као и код нас, право грађења представља нови институт и у србијанском правном поретку. Први покушај регулисања овог института,^[95] јесте у Законику о својини и другим стварним правима,^[96] а у форми права служности грађења.^[97] Међутим, адекватно регулисање права грађења први пут је предвиђено Преднацртом Грађанског законика Србије ( у даљем тексту: Преднацрт). За разлику од ЗСП може се рећи да Преднацрт потпуније и свеобухватније регулише ову материју са 24 члана.

У Преднацрту право грађења дефинисано  је као временски ограничено стварно право имаоца да на туђем земљишту буде сопственик постојеће зграде или да изгради нову зграду и стекне на њој право својине.^[98] Ово право има за предмет зграду или другу грађевину изнад или испод површине туђег земљишта. Право грађења обухвата употребу туђег земљишта испод или изнад зграде, као и земљишта које служи коришћењу зграде. Ако се право грађења односи на грађевину испод површине послужног земљишта, уговором о оснивању (право грађења) мора се одредити начин употребе земљишне површине изнад грађевина.

Право грађења стиче се на основу уговора, тестаментом, одржајем и одлуком суда.^[99] Уобичајени начин стицања било ког стварног права, па и права грађења је деривативно стицање на основу уговора, закљученог са лицем које је власник послужног земљишта на којој се оно конституише.^[100] Modus acquirendi за право грађења је упис у јавну евиденцију непокретности коју Преднацрт назива „земљишном књигом“, мада је катастар непокретности данас заживио на готово читавој територији Србије и потиснуо земљишну књигу.^[101] Преднацрт прописује да уговор којим се конституише право грађења мора бити пуноважан, а затим регулише његова својства и особености, како у погледу форме, тако и у погледу садржине и правног дејства.

У вези накнаде за употребу парцеле током трајања права грађења чланом 2032 Преднацрта предвиђено је најприје право власника парцеле да је убире и препоручени интервал у коме би она требало да се плаћа (мјесечно или годишње), али не и начин одмјеравања њеног износа. Хрватским ЗВ^[102] предвиђено је, рецимо, да износ накнаде треба да буде у висини просјечне закупнине земљишта, али да уговарачи могу предвидјети и другачије рјешење, па и бесплатно право грађења. У вези са тим поставља се питање да ли је члан 2032 Преднацрта, који уређује ову накнаду, диспозитивног или императивног карактера, односно да ли уговор о конституисању права грађења може бити и доброчин, као у хрватском праву, а право грађења уговорено без накнаде за употребу парцеле? Мишљења смо да не постоји разлог због кога право грађења не би могло да буде конституисано и доброчиним правним послом - што је могућност коју би вјероватно користила лица која су у сродству или пријатељском односу.^[103]

Што се тиче накнаде коју власник парцеле дугује носиоцу права грађења за зграду која прелази у његову својину по истеку овог права, Преднацрт даје сугестију у вези њене висине, прописујући да би то требало да буде правична накнада, али да уговарачи могу и укинути право титулара на ову накнаду.^[104] Могућност укидања права на накнаду је адекватно рјешење, које ће странке уговарати вјероватно у ситуацији када је и право грађења било конституисано бесплатно. Што се тиче правног стандарда „правична накнада“, можда би га требало замијенити термином „тржишна вриједност“, који је одређенији. То је посебно важно ако се има у виду да ова накнада ступа на мјесто зграде и служи као обезбјеђење хипотекарним повјериоцима, ако је право грађења било оптерећено хипотеком, па ће такву хипотеку, у складу са начелом специјалности, повјерилац лакше прихватити ако зна вриједност предмета хипотеке– у нашем случају суме новца која ступа на мјесто заложене зграде, усљед реалне суброгације која настаје престанком права грађења. Наиме, износ накнаде у висини тржишне вриједности некретнине је нешто што повјерилац у тренутку заснивања хипотеке ипак може прорачунати, знајући старост зграде и тренутак престанка права грађења; за разлику од накнаде која се у Преднацрту назива правичном – што је износ који је тешко прецизирати. Као показатељ колико би требало да износи „правична накнада“ можда може послужити исти тај израз   у Преднацрту, који регулише престанак права грађења прије времена, употријебљен и објашњен као сума која „...не може бити мања од половине износа за који је вриједност (цијена) земљишта увећана грађењем зграде“.^[105] Имајући све то у виду, ова накнада треба да се одмјерава не као правична, већ као тржишна вриједност зграде што је рјешење које одговара реалности, посебно ако се и накнада за употребу парцеле буде уговарала у износу просјечне закупнине. Наравно, све то за случај да уговарачи правним послом о установљењу права грађења не предвиде шта друго.

Преднацртом је предвиђено да се право грађења може стећи и оригинарним путем тј. одржајем, што је могућност која у другим правним системима углавном не постоји. Преднацртом, међутим, нису регулисани детаљи овог начина стицања, тако да се не зна да ли је стицање могуће само ванкњижним или и књижним одржајем;^[106] само редовним или и редовним и ванредним одржајем; као ни каква својства треба да има државина титулара, ни колико је времена потребно за стицање права грађења на овај начин.

Преднацртом је одређено максимално трајање права грађења, али не и његово минимално трајање, односно најкраћи рок на који би се могло установити. Питање трајања права грађења затим је детаљно регулисано у ком је императивно одређено да оно може трајати максимално 100 година,^[107] а уговор другачије садржине санкционисан је ништавошћу.

Дуг рок максималног трајања овог права, који Преднацрт предвиђа, не представља проблем, јер уговорне стране нису обавезне да право грађења уговоре баш на 100 година, већ могу, у складу са својим потребама, уговорити краћи рок трајања. Међутим, проблематичним јесте рјешење по коме би се право грађења могло продужити у било ком тренутку након заснивања, за још (максимално) 100 година. Наиме, ако је разлог ограничавања трајања права грађења заштита интереса власника парцеле, посебно када је друга уговорна страна економски јача, па је у позицији да донекле диктира садржину уговора и дужину трајања овог права - није јасно зашто је продужење права грађења допуштено у било ком тренутку. Пошто би тај тренутак могао бити и одмах након закључења првобитног уговора, резултат који се желио постићи ограничавањем трајања права грађења на 100 година је оваквом могућношћу заправо поништен, а власник доведен у позицију да заобилазним путем право грађења ипак установи на рок дужи од 100 година. Једини аргумент да је власникова преговарачка позиција ипак боља након што већ има уговор за првих 100 година (или за краћи рок), па лакше може одбити приједлог свог сауговарача за додатно продужење права грађења.^[108]

Преднацрт предвиђа отуђивост и насљедивост права грађења, формулисан са могућношћу евентуалног увођења још једног 6. става у члан 2029, који би ту одредбу учинио диспозитивном. То значи да би право грађења могло бити уступљено другом лицу на основу правног посла и да би прелазило на насљеднике само ако то уговором о оснивању права грађења или тестаментом није ограничено или искључено. Преднацртом није, дакле, искључена отуђивост и насљедивост права грађења, већ је само остављено отворено питање да ли ова одредба треба да буде императивна или диспозитивнa.

Тепић Станко, мастер правних наука

(CC BY-NC-ND)

---

[1] Симонети, П., „Право грађења“, Правни живот, бр. 11-12/91, стр. 1293-1306; Медић, Д., „Ново стварно право Републике Српске“, Бања Лука, 2011., стр. 207-222; Јотановић, Р., „Право грађења“ магистарска теза, Београд, 2006.

[2] „Службени гласник Републике Српске“, бр. 124/08, 3/2009 - испр., 58/2009, 95/2011, 60/2015 и 18/2016 - одлука УС, ступио на снагу 04.01.2009. године, а његова примјена је била одложена до 01.07.2009. године, касније је примјена тог закона из опрвданих разлога пролонгирана до 01.01.2010. године (у даљем тексту: ЗСП)

[3] „Службени гласник СФРЈ“, бр. 6/80 и 36/90“ ( у даљем тексту: ЗОСПО).

[4] “У прошлости на нашем правном подручју је постојало тзв. „право кориштења“, са мноштвом модификација (право прече градње, привремено право кориштења на неизграђеном грађевинском земљишту, право управљања, коришћења и располагања, право коришћења ради изградње и трајно право кориштења)“, види: Јотановић, Р., „Право грађења“, Зборник радова Правног факултета у Нишу, бр. 70/15, стр. 638.

[5] Нпр. право грађења у Аустрији је  уведено Законом о праву грађења из 1912. године, у Њемачкој Уредбом о насљедном праву грађења са законском снагом из 1919. године, итд.

[6] Члан 286 до 302 ЗСП.

[7] Члан 19, ст. 3 ЗОСПО.

[8] Члан 6, ст. 2 и члан 14, ст. 1 ЗСП.

[9] Јотановић, Р. и Чубриловић, Б., „Хипотека на праву грађења“, стр. 358.

[10] Члан 286 ЗСП.

[11] Право грађења не може се основати на земљишту које је опште добро, односно јавно добро.

[12] Управо због могућности да се право грађења може основати на властитом земљишту, не би била адекватна формулација на “туђем“ земљишту. Ово значи да се право грађења и право својине не искључују.

[13] Члан 290, ст. 2 ЗСП.

[14] Медић, Д., „Ново стварно право Републике Српске“, Паневропски универзитет Аперирон, Бања Лука, 2018., стр. 450.

[15] Члан 291 ЗСП.

[16] Колико се потроши кредита,  толико порасте вриједност права грађења оптерећеног хипотеком.

[17] За разлику од швајцарског права грађења гдје се сматра да је право грађења подврста службености.

[18] Власник земљишта је ограничен постојањем права грађења, не смије радити на земљишту оно што би имао право када права грађења не би постојало и приморан је трпјети радње носиоца права грађења на свом земљишту.

[19] Члан 294, ст. 1 ЗСП.

[20] Јотановић, Р.„Право грађења према Закону о стварним правима Републике Српске“, у Актуелна питања савременог законодавства, Београд, 2009., стр. 86.

[21] Постоји само један изузетак у њемачком праву, а то је случај када зграда, која се подиже на основу права грађења, једним својим дијелом прелази на сусједно земљиште.  Тада се на том дијелу зграде који прелази међу између два сусједна земљишта успоставља служност, а право грађења задржава на осталом дијелу зграде.

[22] Члан 62, ст. 1 ЗСП.

[23] Члан 62, ст. 2 ЗСП.

[24] Члан 63 ЗСП.

[25] Члан 291 ЗСП.

[26] S. Eichel u Beck'sches Notarhandbuch, 380, бр. 7.

[27] Ово ће питање, наравно, зависити и од одговарајућег регулационог плана или урбанистичког пројекта, односно урбанистичке документације, и не може бити произвољно уређено од стране странака. У правилу ће власник и будући носилац права грађења то питање претходно провјерити и није за очекивати да ће подузимати ову трансакцију прије провјере шта се може изградити на датом земљишту.

[28] Члан 290, ст. 2 ЗСП.

[29] Члан 254 ЗСП.

[30] Медић, Д., „Ново стварно право Републике Српске“, стр. 455.

[31] Члан 87, ст. 3 ЗСП.

[32] Члан 289 ЗСП.

[33] Члан 80, ст. 3 ЗСП.

[34] О томе: Медић, Д.,  „Право грађења у праву Републике Српске“, Правни живот, бр.10/11, стр. 468-470.

[35] Право својине на изграђеној згради недовојиво је повезано са правом грађења, јер једно лице не може бити носиоц права грађења, а друго власник зграде.

[36] Међутим, носилац права грађења има шира овлаштења у односу на плодоуживаоца, јер он може својим правом грађења располагати, док плодуживаоц не може.

[37] Члан 287 ЗСП.

[38] Члан 289 ЗСП.

[39] Члан 291 ЗСП.

[40] Члан 287, ст. 2 ЗСП.

[41] Диспозитини карактер о мјесечној накнади вриједи у случају „ако закон не одређује другачије“.

[42] О трајању права грађења постоје различита рјешења у европским правним системима. У Аустрији одређена је доња граница од десет година, а горња од сто година. Хрватско, као ни право Републике Српске, не прописује ни доњу, ни горњу временску границу права грађења, већ се његово трајање може ограничити истеком уговореног рока или испуњавањем раскидног услова, који је одређен вољом власника оптерећеног земљишта и носиоца права грађења.

[43] Симонети, П., „Одлике права грађења и суперфицијалног права“, Зборник Правног факултета свеучилишта у Ријеци (1991) вол. 34, бр 1, 2013., стр. 16.

[44] Јотановић, Р., „Право грађења“ магистарска теза, Београд, 2007., стр. 156.

[45] Члан 293, ст. 1 ЗСП.

[46] О томе шире: Симонети, П., „Оснивање права грађења“, Зборник Правног факултета Свеучилишта у Ријеци, вол. 20, бр. 2/99. стр. 553-593.

[47] Не може се основати право грађења на праву грађења, али се може основати право грађења на некретнини коју чини право грађења и зграда, а то је право надоградње.

[48] Члан 294, ст. 3 ЗСП.

[49] Члан 15 ЗСП.

[50] Члан 348, ст. 1 ЗСП.

[51] Јотановић, Р., „Право грађења“, стр. 126.

[52] Члан 348, ст. 7 ЗСП.

[53] Члан 348, ст. 8 ЗСП.

[54] Члан 348а, ст. 1 и 2 ЗСП.

[55] Члан 348а, ст. 3 ЗСП.

[56] Јотановић, Р., „Право грађења“, стр. 127.

[57] Члан 68 Закон о нотарима.

[58] Члан 101 ЗПК РС.

[59] Члан 103 ЗПК РС.

[60] Члан 295 ЗСП.

[61] Члан 295, ст. 2 ЗСП.

[62] Члан 63 ЗСП.

[63] Члан 59 ЗСП.

[64] Члан 294, ст. 1 ЗСП.

[65] Члан 300 ЗСП.

[66] Члан 298 ЗСП.

[67] Хрватски ЗВ је ову правну ситуацију ријешио на начин да заложно право које је теретило право грађења након престанка тога права терети накнаду коју је власник земљишта дужан лицу чије је право грађења престало (члан 296, ст. 3 у вези са чланом 295, ст. 3).

[68] Члан 300, ст. 3 ЗСП.

[69] У Скици за хрватско право грађења било је предвиђено да право гађења траје док постоји зграда, што на крају није прихваћено, в. Симонети, П., „Скица за ново право грађења“, Законитост, Загреб, бр. 2-3, стр 270.

[70] Медић, Д., „Ново стварно право Републике Српске“, стр. 463.

[71] По максими: „Nihih tam naturale est, quam eo genere quidque dissolvere, gou colligatum est“ - Ulp. 35, Dig.50,17 ( Ништа није тако природно, као оним истим начином нешто разријешити, којим је склопљено).

[72] Члан 300, ст. 1 ЗСП.

[73] Јотановић, Р., „Право грађења“, стр. 176.

[74] Члан 74, ст. 3 ЗОО.

[75] Члан 298, ст. 1 ЗСП.

[76] Члан 27 и 352 ЗВ.

[77] Гавела, H. и други, „Стварно право“, стр. 93.

[78] Сврха постојања права грађења је прибављање грађевинске парцеле, умјесто куповине земљишта по скупим тржишним цијенама, уз плаћање мјесечне накнаде за земљиште  на коме ће изградити заграду. Сврха права грађења се, према томе, не би остварила, ако носилац права грађења не изгради зграду.

[79] Медић, Д., „Ново стварно право Републике Српске“, стр. 464.

[80] У пракси се може поставити питање када се сматра да је зграда изграђена.

[81] Члан 299, ст. 1 ЗСП.

[82] Члан 299, ст. 2 ЗСП.

[83] Члан 300 ЗСП.

[84] Члан 300, ст. 2 ЗСП.

[85] Члан 240, ст. 1 ЗСП.

[86] Плодоуживалац је дужан да као добар домаћин одржава послужну ствар у стању у којем је ствар примио, сноси трошкове редовног одржавања и обнављања ствари, јавне обавезе (порез и др.), реалне терете који оптерећују ствар, и камате на потраживања осигурана хипотеком на послужној ствари, у границама вриједности која остаје кад се од прихода послужне ствари одбију трошкови употребе и искоришћавања.

[87] Јотановић, Р., „Право грађења“, стр. 178.

[88] Члан 290, ст. 2 ЗСП.

[89] Члан 301 ЗСП.

[90] Члан 301, ст. 3 ЗСП.

[91] Медић, Д., „Ново стварно право Републике Српске“, стр. 462.

[92] Члан 75, ст. 1 ЗИП.

[93] Нпр. у Њемачкој 1929. године, а у Аустрији 1912. године.

[94] "Sachenrechtsbereinigungsgeset“z vom 21. September 1994 (BGBl. I S. 2457), das zuletzt durch Artikel 21 des

Gesetzes vom 23. Juli 2013 (BGBl. I S. 2586) geändert worden ist".

[95] Неки аутори и некадашње право коришћења сматрају обликом права грађења. О томе више: Јотановић, Р., „Право грађења“, стр. 638.

[96] Одјељак Г. чланови од 347 до 354.

[97] „Право службености грађења је право свагдашњег власника непокретне ствари (повласног добра) да, за потребе тог добра (стварна служност грађења), односно право лица да за своје потребе (стварно-лична службеност грађења), на туђој непокретној ствари (послужном добру) има у својини зграду или њен део, као и да употребљава и користи делове послужног добра потребне за вршење својине на згради односно њеном делу.“ Члан 347 Закона о својини и другим стварним правима Републике Србије.

[98] Члан 2019 Преднацрт.

[99] Члан 2022 Преднацрт.

[100] Закупац или плодоуживалац парцеле не би могао конституисати ово право.

[101] О томе више: Планојевић, Н., „Начела катастра непокретности у Србији и Републици Српској“, Правна ријеч, 32/2012, стр.165-180.

[102] Члан 281 ЗВ РХ.

[103] Планојевић, Н., „Стицање и трајање права грађења у Преднацрту Грађанског законика“, Гласник права, Крагујевац, бр. 2, 2016., стр. 5.

[104] Члан 2039 Преднацрт.

[105] Члан 2034 Преднацрта.

[106] У њемачком праву стицање права грађења (насљедног права грађења) могуће је само књижним одржајем, тј. на основу погрешне укњижбе у року од 30 година.

[107] Члан 2033 Преднацрта.

[108] Планојевић, Н., „Стицање и трајање права грађења у Преднацрту Грађанског законика“, стр. 10.